协和城的策略思考及价格评估的报告告.ppt

协和城项目 策略思考及价格评估报告;本次提案解决的问题;PART1 项目存在的问题;问题一：销售周期过长，市场声音基本消失;项目问题二：现场表现力不足，与同等地段在售项目相比，缺乏热销氛围;项目问题三——产品问题; 项目周边小环境较差，现场表现力不足，一定程度削弱了项目形象； 作为在售项目的后续运作，项目缺乏足够的市场影响力，难以吸引足够的眼球； 项目一期为两栋高层点式房源，产品与目前市场同等地段项目存在一定差距。 问题关键词：现场氛围、市场声音、产品认同 ;PART2 项目价值理解;价值一——核心商圈，地段优越;价值二——交通发达，出行便捷;价值三——配套齐全，生活便利;价值四——面积段偏小，总价优势;价值五——现房销售，精装交付; 项目核心价值在于核心地段，内环内的高稀缺性，以及因稀缺性而日益表现出高溢价空间； 项目周边配套一应俱全，处在大型商圈辐射范围内，成为本案未来入市的明显优势； 现房销售，精装交付，更直观更真实感受项目； 价值关键词：内环核心、成熟配套、实景现房 ;PART3 类似项目分析;;156.38㎡（三房）;个案概述：; 要使枯木再逢春，外立面的整改，精装修的标准，物业服务都必须到位，就户型面积而言，120-150平米的两房、三房户型受到看重地段的消费者的青睐； 价格方面，由于项目自身是二次包装对外销售，同时也存在早年设计所造成的户型结构的短板，故想通过自身转型加上位置优势就比肩周边住宅价格对外销售，势必会放缓销售速度，； 本案如果后期调整得当，那么50000元/平米的价格是否具有去化基础呢？ ;PART4 区域市场研判;一手房基本情况;项目;项目;本案与竞品比较——总规;本案与竞品比较——立面;楼盘;一手房市场结论;二手房项目分布;项目;二手房竞争项目房源价格;本案二手房竞争项目比较——总规;楼盘;二手房市场结论; 一手房目前成交价格在5-7万/㎡（含7000-8000元/㎡装修），同本案相比，一手房在产品品质、建筑年代等方面都要优于本案，故本案要实现目前最高市场价格，难度很大； 二手房项目成交价格在3-5.5万/㎡（含3000-4000元/㎡装修），同??案相比，本案在建筑品质及使用期限等方面都要优于二手房项目； 故综合考虑，本案最终合理价格区间在； 55000-60000元/㎡(含5000元/㎡精装) ;PART5 精装修建议;定制人性化生活、智能化配置、高品质建材设备 ;;;隐藏式水箱;智能化集成系统;;电动窗帘产品不但实现了电动化，通过红外线、无线电遥控或定时控制实现自动化，而且运用阳光、温度、风等电子感应器，实现产品的智能化操作，降低劳动强度，延长产品的使用寿命。; 在控制面板上，按下不同的按钮，设置不同的灯光场景，并且可与背景音乐联动。;卫生间防水镜面电视;; 安装在厨房橱柜门底板的厨房电视，屏幕可左右上下旋转，不需要时可折叠屏幕以节省空间。数字模拟一体机悬挂式的厨房电视，还配备内置吸入式DLOT-IN DVD、触摸按键、USB接口、三合一读卡器及所有标准化的高端 LCD 音频和视频输出等，整体厚度5CM。市场上目前主要有10”和15”两个尺寸，具有防水功能。;最接近地窖的储酒方式 在家中随时享受香醇美酒;;;室内门户设计——从地面到顶，通体全门户； 阳台门设计——全开式折门，户内外空间互通、无遮挡;装修基本配置;PART6 营销推广策略 ;1、推广企划诉求思考;[包装诉求目标];首先，了解内环市中心的住宅都在说什么？;;;百年南京路的上海情节任时代变迁，南京路价值从未改变;百年历史南京路，海上情怀上海的中心，心中的上海;我们的面对客群—— 他们，深藏一颗上海的心，内心深处要么存留着斑驳的记忆； 要么留恋着上海的风情；要么憧憬着上海的未来。 因此，他们选择在时代变迁之时， 在一处繁华居所，用居住续写的“上海情节”。 他们，习惯上海的斑斓与欲望， 骨子里对繁华深深迷恋， 他们有固定的朋友圈，热衷于圈层的炫耀和品味的传播， 他们曾为上海而奋斗，也正享用上海的璀璨。; [本案诉求客群小结] 具有浓郁的上海情节 上升时代菁英;[产品属定];城市收藏着南京路的记忆，南京路见证了上海的发展 ， 今天的上海，高楼林立， 越来越国际化的生活并没有磨灭我们心中的老城厢。 这里，是上海之源 是上海之源： 在南京路越久，越离不开这座弥漫着浓烈上海情结 任时光荏苒，对南京路的眷念， 对上海老城厢的情结，始终如一…… ;[广告总精神];[广告诉求组合];2、四大核心推广策略;阵地战;现场销售氛围加强 —社区底商进行包装 —售楼处精神堡垒 —气氛旗营造销售氛围;外场区域广告拦截加强;具有高品位的华贵生活馆，高度占位！