建设天波园整体策略方案.ppt

金灿灿的南开福地;随着政府加大了对南开片区的投入和力度，企业房产开发如火如荼，凯兴公寓、凯立天香家园、凯立欣园、名士郡等雨后春笋般出现，新世界花园、万隆文化家园等项目近水楼台先得月，率先受益，成为市场关注的焦点。加上南开板块近邻和平区，和平区购房的人气和全市人民的关注加快了南开片区新楼崛起和片区房产市场的繁荣。 ;不足的是，一是该片区的商业环境和人文环境还比较混乱。二是地价成本高，导致楼盘价格偏高（比中环线片区平均高出500元/M2左右），从而影响了消费者的置业积极性。 ;遭遇竞争对手;新世界家园 位于和平区，多层、小高层为主／价格范围3400-4500元/平方米／属天津市高档住宅，口碑较好，市场销售强劲，日销2套，市场定位为尊贵豪宅，消费目标群体层次也较高，但小高层居多，与本案的竞争只在部分高层上。;竞争对手;竞争对手;名士郡（台北花苑） 六栋七层多层、一栋小高层、一栋高层／价格范围3500-4500元/平方米／由于初期销售案略等不慎，价位偏高，管理服务不良等，造成消费者心理差距，与本案有一定心理距离，项目特点及市场定位有别于本案。在高层上与本项目有冲突。;结 论 南开·天波园的市场推广一定要有差异化，并争取及早入市。;优势（独家拥有） 规模大，60万平方米的超大社区吸引力与市场影响力。 建设品牌多年来的诚信积累的品牌信赖感与有效的消费口碑传达率。 南开区作为著名的学府区位价值在消费者心中根深蒂固。 产品品质保障，北方罕有的架空层与主园林呼应，可缓解容积高的不利。 ;劣势 ·容积率过高，环境空间小，未能充分适应环境要求大大提高的市场需求。 ·项目虽然有规模大，但各个组团被公共交通线分隔。 ·片区楼盘及本身在售楼盘项目销售进度总体过慢。;机会 ·前期项目销售单位中业主购买和推荐购买占所占比例较高。 ·本地楼市正处于更新换代期，买家对新产品和新形象抱有积极的需求，项目必须赋予独特的市场观念与鲜明的推广主题。;结 论 市场形势已经发生了很大的变化：本区推广较此前 各区可能会有较大的阻力，应充分把握品牌优势与 项目独特品质的机会：有一个成熟的“样板生活”社 区，有一群对开发建设集团有信心的业主。 ;谁是我们上帝;仁者乐山，智者乐水。 喜欢购买天波园的是什么人？; 大中型企业老总，主要为民营企业 较多的中高级公务员 有灰色收入的隐居者 立足天津的影视文艺界“公众人物” 来津投资并准备长期发展的侨胞和外籍商人;我们说什么;-方案名-;;金域之城 福地名宅 文化之城 主流未来 健康之城 驱动源生活;-推广语-;中环线·国际人文名宅;人文南开 璀璨天波园;尊贵。与众不同！;生活就在天波园！;§人本，是传承与深耕的。生活是我们对文化的诠释。 §观念的进步带来文化的演进。 §创造艺术的生活，创造生活的艺术。 §想要成为天波园的主人，没有一点财力和身份，几乎是不可能。 §关于尊贵，天波园看得太多，关于品位，天波园有高人一等的 淡泊. §经营健康永远比经营事业重要，修身养性比金钱游戏更重要，在天波园主人身上，总是多了一份修养，一份炫耀。 §住宅建筑不是钢筋水泥的构成的“住人机器”，建造住宅的目标在于实现人们生活品位的提升，在于实现对人性的终极关怀。 ;我们的支撑;位置——传统商业中心 孩子明白了自己是这个城市的主人，他拥有城市的繁华，拥有必威体育精装版的资讯，拥有最现代的科技，生活方式 天性园 孩子拥有一个完全自然的生态空间 海河、卫津河 孩子开始学习人类的发展知识，文明的产生内容;新家 孩子学会了如何收拾自己的房间 文化诗廊 孩子开始对中国五千年的文明产生兴趣，在这里，定下人生的第一个目标：熟背唐诗三百首 文谷园：后附具体方案 会所 孩子明白了什么叫“健康” 社区文化活动 参与其中，孩子学会了“合作”、“交流”、“沟通”;打造一个人们梦幻与现实的交汇地，是绿色、美丽与浪漫浸润的空间。儿时记忆中的长青藤、牵牛花——几回魂牵梦绕，而今，呼吸的是真实的芬芳，触摸的是真实的绿意，不论是在观景、亲水的那份惬意，或璞真回归的那种感受，源于绿叶、源于青藤、源于心灵的洁净和超脱。 墙外遍种常青藤植物，户户设双层生态窗，其间密植珍品植物，空气经过充分的过滤、净化之后，室内生态将得到最大改善。从此房间将是满目春色，清新空气，和煦阳光。拒之在外的是秋日沙尘、冬天寒冷和扰人噪音。在青藤公寓，科学的实践、技术的创新是人性回归的根本保障。 挑高的层高，挑传统户型，摆脱压抑、憋闷和烦躁。体验空 灵、宽阔，感受自由飘飞，心旷神怡。 青藤公寓多款的户型打破过去单调格局，倡导回归人性的主张，因此无论是在如此灵性之柔空间内赏景，怀旧，或是幻想、开拓，一定能体验融入自然，畅想遨游的真实感觉。 ; 生活艺术馆： 展现艺术成就和提供学术交流，不仅使天波园城区的业