宏观调控与中国房地产企业发展-热门行业的项目商业计划书.ppt

宏观调控与中国房地产企业发展 一、引言 为了应对亚洲金融危机对我国经济的影响，1998年中国政府采取了积极的财政、货币政策，加大了城镇住房制度改革力度，提出将住宅建设发展成为促进国民经济增长的新的经济增长点。 1998年～2002年，以住宅建设为主的房地产业，确实在抵消亚洲金融危机影响、推动国民经济增长方面起到了积极的作用。 清华大学房地产研究所的研究表明，1998～2002年的五年间，我国城镇住房投资和住房消费占GDP的比重平均分别为5.9%和1.1%（美国同期数据为4.5%和9.8%）。 中国人民银行货币政策分析小组指出[1]，“2001年房地产开发投资对中国GDP增长的直接贡献率为1.3个百分点，间接贡献率为0.6到1.2个百分点，两者相加共计1.9到2.5个百分点。” 住房消费、住房投资占GDP比重中美对比分析（1998～2002年平均值） 住房消费、住房投资对GDP增长贡献百分点、贡献率中美对比分析（1998～2002年平均值） 一、引言 房地产开发投资对GDP增长贡献率的提高，又带来了另外一种担心： 即中国GDP增长对房地产业的依赖程度较高，如果房地产业出现不正常的发展，或者出现一些大的起伏，不仅会导致房地产业进入衰退，而且其资金链的断裂还会对金融体系、甚至对整个国民经济的稳定发展带来不良影响。 2004年初，央行研究局课题组《中国房地产发展与金融支持》：报告估算，80%左右的土地购置和房地产开发资金，都直接或间接地来自商业银行信贷，使得房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行。 一、引言 建设部等6部委2002年8月26日下发了《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》（建住房〔2002〕217号） 2002年底，中国人民银行严格按照《关于规范住房金融业务的通知》（银发2001－195号文件）对全国进行了房地产信贷检查。 中国人民银行2003年6月13日发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发[2003]121号，以下简称“121号文”） 2003年8月12日，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003]18号，以下简称“18号文”） 一、引言 进入2004年以来，国家加大了利用金融政策和土地供应政策调控经济的力度： 2003年12月30日，《国家发展改革委、国土资源部、建设部、商务部关于清理整顿现有各类开发区的具体标准和政策界限的通知》，发改外资[2003]2343号 2004年2月12日 ，建设部、发展和改革委员会、国土资源部、财政部关于清理和控制城市建设中脱离实际的宽马路、大广场建设的通知，（建规[2004]29号） 2004年3月30日，《国土资源部关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，（国土资发[2004]71号 ） 2004年4月26日，《国务院关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》（国发[2004]13号） 2004年4月29日，《国务院办公厅关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》，（国办发明电[2004]20号） 2004年6月6日，《国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知，（国办发[2004]46号 ） 二、为什么要进行调控？ 投资热、消费凉，反映总供给和总需求失衡，凸显出经济总量和结构的矛盾，存在着大起大落的危险。 投资增幅一度居高不下。在投资高位运行的拉动下，钢铁、水泥、电解铝等行业“高烧不退”，煤电油运供求关系全面绷紧。 2003年，我国消费率仅为55.4%，是1978年以来25年里最低的水平。 一些地方政府在行政管理体制和职能上存在越位和错位。 片面追求政绩，地方政府大量介入微观经济活动。 大量“形象工程”拔地而起，为投资热推波助澜。 迫切需要转变政府职能 、健全宏观调控体系 、推进金融体制改革 、加快投资体制改革步伐，约束其投资冲动。 高投入、高能耗的经济增长方式，违反了可持续发展的原则 2003年我国GDP不到世界的5%，但煤炭消耗约占世界的30%，电力消耗约占世界的13%，钢材消耗量约达25%。 粗放式经济增长，使我国的资源环境付出了巨大代价，也给经济的持续发展带来了严峻挑战。 迫切需要树立新的发展观，把提高人民物质文化生活水平和健康水平作为出发点和归宿，而不是单纯的经济增长。 二、为什么要进行调控？ 房地产行业不是调控的重点，但却是受影响很大的行业 盲目的开发区、宽马路、大广场建设，占用了大量的土地资源，占用了大量的银行资金，导致金融风险增加； 对地方财政投入需求增加，加大了对土地出让速度的需要，导致过量供应商业房地产开发用地，招牌挂方式也难以严格实施； 短期内大量供应的开发用地，一方面导致部分土地收益流失，另一方面就是干扰了房地产市场的发展