商品房买卖合同订立后.ppt

《民法原理与实务》课程设计 法政学院 二、课程改革前的情况 三、课程改革的简要思路 1、职业岗位分析 初次就业 二次晋升 未来发展 2、教学目标 考核方式 最后一次课 五、新课的效果 六、新旧教法对比 七、教改的个人感受 一切为了学生，希望他们能够受益┉┉ 《民法原理与实务》 第三单元设计 讲解人：杨莹莹 一、单元与课程的关系 二、单元目标 能力目标 三、工作任务 案例引入 深圳市润泽房地产开发公司(以下简称润泽公司)在深圳市罗湖区商业街开发了一幢商品楼，售价10000元/m .李荣选中了其中一套三居室，位于育新名苑A2-1908室，双方签定了购房合同并于2007年12月1日办理了付款交房的手续，并且约定一年之内办理所有权证书。 　　李荣因公需要出国一年，为了方便房屋的维护，在2008年1月18日将房屋钥匙交给润泽公司下属的物业处保管。3月份以后，深圳市的楼价大幅上涨，商品房供不应求。3月5日，润泽公司售楼人员从物业处取走了李荣房屋钥匙，打开房门让购房者参观选购。该房屋被宋利兵看中，售楼人员以润泽公司名义与其签订了购房合同，双方于3月30日办理了交房付款手续，并于次日办理了过户登记手续。 　　李荣于2008年5月回国后发现本属于自己的房屋已被他人居住，十分气愤，手持购房合同要求宋利兵腾退房屋，遭到拒绝。李荣找到润泽公司交涉，该公司负责人表示“一房二卖”的确是自己的工作人员所为，向李荣道歉并表示愿意按照合同约定返还其的全部购房款及利息，但拒绝其要求返还房屋的请求。 一房二卖引发的纠纷 情景一： 要求： 1、同学按照事先的分组进行集体讨论（5分钟）。 2、每组形成书面法律意见（如果有对立的意见也要形成书面材料，5分钟） 3、每组派1至2名同学做汇报。（5分钟） 结果展示： 知识引入 一、概念：物权的变动，指物权发生、移转、变更和消。 二、物权变动的原因 (一)民事法律行为 引起物权变动的法律行为包括单方法律行为与双方法律行为。 (二)事实行为与事件 事实行为，如商品的生产与制造、遗失物的拾得与埋藏物的发现、先占、添附、混同等；事件，如法定期间的届满、物权人的死亡及继承的发生等。 (三)行政行为或法院判决 公法上的行政行为或司法行为也可以引起物权的变动。例如，因公用征收或没收、法院的判决等而致物权发生变动。 三、物权变动的方式 （一）不动产：登记 （二）动产：交付 新案情： 若李荣有证据证明：宋利兵与润泽公司签订房屋买卖合同时，已经知悉李荣在先购买的事实，该房屋归谁所有？ 总结： 情景二： 要求： 1、同学按照事先的分组进行集体讨论（5分钟）。 2、每组形成书面法律意见（如果有对立的意见也要形成书面材料，5分钟） 3、每组派1至2名同学做汇报。（5分钟） 结果展示 老师提问： 1、2、6组同学：如果双方未在合同中约定违约金，如何处理？ 3、4、5组同学：如果要开发商履行合同，应当要求其提供合同中约定的房屋。而该房已卖与他人，已经无法履行。如何处理？ 知识引入： 违约责任：《合同法》第一百零七条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条 具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； （二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。 新案情： 若李荣有证据证明：宋利兵与润泽公司签订房屋买卖合同时，已经知悉李荣在先购买的事实，李荣应如何采取措施保护自己的权利？ 　《物权法》第十九条　权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。　　 不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。　　 新案情： 若李荣出国前向我们咨询：如何防止开发商一房二卖？你能够给予什么建议？ 《物权法》第二十条　当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物