思源顾问--北京天元港地块项目商业业态规划和综合经济测算-97PPT.ppt

1 天元港C区地块项目商业业态规划和综合经济测算 目 录 一、目标商业业态及其租金承受力 1.1、目标商业业态 1.2、目标商户租金承受能力 二、财务分析 2.1、利用市场比较法进行租金测算 2.1、通过租金进行售价测算 2.3、财务测算（现金流测算） 三、商业业态规划及布局 四、经营管理建议 五、附件 业态规划总体思路 本项目商业物业产品的主题定位 以商务、休闲为主题特征的商业广场，与区域内高档购物场所形成配套关系，共同构建IBD商业核心 七大主力业态 主力业态（01） ——特色高档餐饮 意大利式西餐厅 韩国风味餐厅 日本风味餐厅 欧美风味餐厅 东南亚风味餐厅 特色中餐厅——美味珍 主力业态（02） ——时尚休闲餐饮 音乐咖啡厅 特色酒吧 琉璃艺术餐厅 爵士乐酒吧 英式酒吧 红酒廊 特色茶馆 冰激凌店 特色西饼屋 主力业态（03） ——高档精品专卖 时尚多元概念店（如：A02） 高级服装专卖店 中式服饰定制店 时尚家居店 高级化妆品店 奢侈品、 珠宝、钟表店 高档皮具店（鞋、包）—LV 主力业态（04） ——个性化商务服务 个人商务形象设计 个人着装顾问 品牌服装定制 高端塑身美体顾问 专业美容美发 主力业态（05） ——文化艺术俱乐部 现代艺术画廊 收藏俱乐部 视听俱乐部 雪茄俱乐部 红酒俱乐部 商务女性俱乐部 商务运动俱乐部 主力业态（05） ——文化艺术俱乐部 主力业态（06） ——高级商务名流会所 目标品牌——亚历山大会所 创始于台湾的亚力山大会馆至今已有21年经营历史，拥有近20万会员，是东南亚最大的直营连锁健康休闲俱乐部。新天地的亚力山大占地一万平方米，是在内地开设的首家分馆。 整个会馆以浓郁的东南亚风格为基调，营造出精致典雅的环境，融合古老的中国文化，配备一流设施，提供健身、美容SPA、社交美食、舒活、游泳等多方位服务。 主力业态（06） ——特色化精品酒店 体现中国传统特色的高端商务酒店； 房间数不超过15间，面积控制在1000平米； 每间客房的装修风格互不相同，个性化特色明显； 面对国际特色酒店运营商进行招商； 主力业态（07） —— 中高档精品超市 经营中高档商品的中小型精品超市 其他业态 高端数码专卖店 高尔夫用品专卖店 高档礼品店 高档休闲用品店 其他特色专卖店 （主要分布于地下一层） 建筑风格建议 IBD中的传统风格商务建筑，与周边商务写字楼形成强烈对比 满足外籍人士对于中国建筑文化、尤其是北京建筑文化的热衷 中式风格已经开始体现在高端住宅产品当中，本项目应积极成为第一个具有中式意象的商业建筑群落，体现北京传统建筑的围合风格合内在精髓； 中式的建筑意象，现代的建筑元素——“外中内洋” 商户深度访谈之市场参考租金 各业态规划租金情况表 目 录 一、目标商业业态及其租金承受力 1.1、目标商业业态 1.2、目标商户租金承受能力 二、财务分析 2.1、利用市场比较法进行租金测算 2.1、通过租金进行售价测算 2.3、财务测算（现金流测算） 三、商业业态规划及布局 四、经营管理建议 五、附件 商业——市场比较法进行商业租金测算 根据市场原则，我们在区域内选取四个相关项目、在区域外选取一个相关项目进行市场比较，得出本项目合理的商业租金价格。 一般商业项目可参照以下因素进行定价： 项目区位因素：60%（包括地理位置、交通状况、标识性等） 项目周边环境因素：10%（包括写字楼、居民区、酒店的数量、档次等） 项目建筑规划因素：10%（包括建筑形态、面积大小、内部交通规划等） 项目商圈氛围因素：10%（有无商业氛围、传统商圈还是新创商圈等） 项目整体规划因素：10%（单一建筑还是综合建筑、商业档次等） 商业样本选取 比较法一（第三置业） 比较法二（好运街） 比较法三（女人街） 比较法四（三里屯3.3项目） 比较法五（建外SOHO） 天元港商业租金价格测算 商业物业单位面积投资测算说明 单位面积租金为10.11元/建筑平米.天 5成10年按揭 保证内部收益率为8% 按照10年净现金流的现值为零，测算单位建筑面积的销售价格 商业物业单位面积投资测算表 技术经济指标 价格调整 本项目将于2年后投放市场，还应考虑以下因素进行价格调整： 北京市整体商业市场布局不合理，造成三环以外区域部分商业价格走势降低，空置率增加，影响了购房投资者的投资决策； 因国家政策影响，三环以内新增商业面积减少，对本案是一个发展机会； 未来预期风险 因此，对本案商业物业价格调整如下： 结论：建议本案商业物业出售价格为： 22500元/平方米 出租价格为：9.74