2016年0906上海古北黄金城道商业分析报告.ppt

— * — 上海古北黄金城道 ——商业步行街 2016年9月 世联行 1st 项目基础信息 项目简介 黄金城道步行街将在立足长宁区特性的基础上，注重人文景观的打造，形成上海又一个城市闪光点，并将成为上海又一个城市典范 黄金城道二期地处中国上海古北国际社区，是一条定位于城市人文景观的步行街； 步行街长约670米，宽60-80米，被7个高档居住社区包围； 此次研究定位对象即该7个住宅项目沿步行街的底层商铺组成的黄金城道步行街，底层商铺约180套，共计5万平米左右。 项目环境条件 ——交通条件 项目周边交通便捷，公共交通、轨道交通等设施将城市的人流汇聚于此，有利于商业客源需求 轨道交通——地铁10号线从项目周边经过，并设置有“古北站”； 公共交通——在距项目步行5分钟范围内，2条公交线路737路和158路可达； 道路系统——项目西边出入口连接主干道古北路；东面出入口连接伊犁南路；项目中间部分分别与玛瑙路和银珠路交错。 项目交通 项目环境条件 ——周边住宅 项目邻近7个住宅项目，周边住宅定位高端，住户已外籍人士为主，消费人力强 序号 项目名称 开发商 总建筑面积 户数 人口估计 1 御翠豪庭 和记黄埔 156540 965 2895 2 古北国际花园 古北集团 116200 643 1929 3 古北瑞仕花园 城建集团 116200 506 1518 4 古北华丽家族 华丽集团 97800 440 1320 5 金色贝拉维 虹康集团 105200 434 1302 6 古北强生花苑 强生集团 10412 524 1572 7 古北国际广场 古北集团 106136 554 1662 合计 708488 4066 12198 项目处于高档居住社区，人口密度较大，周边7个项目的居住人数约为12200人； 除了项目邻近的7个住宅项目外，古北地区其他住宅小区内的住户也是北项目的潜在消费群； 周边居民60%为外籍人士，其中又以东南亚地区为主，韩国、日本、港台同胞占较大比例，此类人群收入水平高，消费能力强，文化素养高，对高档商品及新鲜业态接受能力强，对项目形成有力的支撑； 同时，周边住宅定位高端，对居住环境的私密性有较高的要求。 项目环境条件 ——周边写字楼 项目周边写字楼将的建设，将为地区商业提供高质量的潜在消费客群 古北三期规划为古北商务区，目前已有两幢写字楼落成，分别为东银中心和古北财富中心； 两个项目总的办公楼体量达87800平米，且古北财富中心另配有酒店式公寓等其他物业类型，对未来商务人流的引入起到一定作用； 从已入驻东银中心的主要公司来看，韩国大宇集团、美国福陆公司等国际性的公司，也为地区商业提供高质量的潜在消费者支持。 序号 项目名称 开发商 总建筑面积 1 东银中心 东银集团有限公司 52000 2 古北财富中心 古北集团 35800 合计 87800 东银中心 古北财富中心 SWOT分析 优势 机遇 劣势 威胁 地处成熟区域，商业氛围凸显； 优质潜在消费客群； 周边多为外籍客源，客源质量高； 开放式步行街设计，符合人们购物追求； 项目建筑风格不一，内部可利用空间参差不齐； 无法设置具有号召力的主力商家，难以形成集聚效应； 步行街单一的到达方式，造成客源流失； 区域消费者的消费需求未被完全满足，市场存在空缺； 古北一期形成早，商业形态落后，无法满足日后市场需求； 政府支持，长宁区交通升级，虹桥商业升级带来机会； 以家乐福为主的古北一期对客源的争夺，易产生客源流失； 高档社区对私密性的诉求与商业项目对热闹商业气氛诉求的矛盾； 古北一期黄金城道定位偏低，有碍于项目后期推广； 缺失了某种城市精神内涵与优雅基准的上海， 该到哪里去寻找那种优雅的、精神的、内在的、气质的城市生活？ 2st 步行街商业分析 商业模式转变 古北黄金城道步行街，采用的是注重个性与体验为主的第四代商业模式 第一代商业模式 第二代商业模式 第三代商业模式 第四代商业模式 以百货公司为代表性业态模式，以传统中心型购物服务为消费特征 以超级市场，集中购物消费为代表 以摩尔模式多元化消费为代表 以“体验经济”为基础，以生活方式消费、娱乐加休闲为目的的新一代商业模式，注重个性和体验； 项目定位——将成为上海西部地区具有国际化水准和人文景观的商业走廊，将进一步丰富长宁的国际化发展内涵 商业街分析 项目立足打造景观步行街，将景观与周边建筑相融合，提供人们交往、休憩、购物等多种需求 黄金城道作为古北二期的主轴，是该区域重要的城市公共交往空间； 项目有四个出入口，分别与古北路、银珠路、玛瑙路和伊犁南路相交； 项目立足于打造景观步行街，将景观与建筑融合在一起，提供人们交往、活动、休闲、购物等空间； 步行街的景观设计风格主张一种自然、柔和、流畅的形态，代表了现代、自由而又开放的生