二手楼赎楼担保业务基本流程图.ppt

深圳市房地产经纪有限公司 业务培训资料 二手楼赎楼担保业务 我们的赎楼转按揭业务 按揭状态下的房产进行转让时，必须先还清银行的按揭贷款，方可取得（赎回）房地产证，并在注销抵押登记后才能进行转让（过户）。也就是说，必须先赎回房产证才可转让。而转按揭，主要是指随着房产权利人的变更，导致按揭主体的变更，包括债权人（银行）的转移和债务人（借款人）的变更。 目前所说的同行转按揭主要是指债务人的变更，而跨行转按揭主要是指债权人和债务人同时发生变更。 赎楼转按业务品种 一笔款： 为买方按揭贷款担保 委托贷款（垫资赎楼) 凭回执提前放款担保 (顺延类) 一笔款： 加按揭 担保（同名转按） 二笔款： 为卖方赎楼贷款担保 二笔款： 加按揭 担保（同名转按） 业务特点及要求: 为买方按揭贷款担保 该业务也称“一笔款方式”。 Ⅰ 用买方按揭贷款直接偿还卖方原按揭贷款余额，不需另行申请赎楼用款; Ⅱ 卖方无须承担赎楼贷款利息，买方需（同意）提前供楼; Ⅲ 买方的按揭贷款金额必须大于卖方需赎楼金额，否则需由卖方补差额。 图解“一笔款方式赎楼 ” 业主 客户 欠款银行 贷款银行 担保公司 ① 提出申请 签署担保委托合同 ②开出保函 款揭按放发③ ④还清欠款 （赎楼取证、注销抵押） ⑤过户（产权转移） ⑥抵押登记 算结款尾⑦ ① 签署担保委托合同 卖方 买方 业务特点及要求：为卖方赎楼贷款担保 该业务也称“两笔款方式”。 Ⅰ 买方申请二手楼按揭贷款，同时卖方申请一笔短期赎楼贷款（由担保公司担保的保证贷款），在完成产权转移并办妥以买方按揭银行为抵押权人的抵押登记手续，用买方按揭贷款归还之前的赎楼用款。一般情况下，这两笔贷款出自同一银行。 Ⅱ 按两笔款方式操作的业务，要求买方的按揭贷款金额不小于卖方的赎楼贷款金额及三个月利息。否则要求买方按揭贷款与银行资金监管的金额之和不小于卖方赎楼金额及三个月利息。而且资金监管须待办妥以买方按揭银行为抵押权人的抵押登记手续后方可解除。 Ⅲ 如果买方一次性付款购买该房产，须将全额购房款做资金监管方可受理。 图解“两笔款方式赎楼 ” 业主 客户 欠款银行 贷款银行 担保公司 ① 签署担保委托合同 ②开出保函 款贷楼赎放发③ ④还清欠款 （赎楼取证、注销抵押） ⑤过户（产权转移） ⑥抵押登记 款用楼赎抵冲行自⑦ ①提出申请 签署担保委托合同 算结款尾⑦ 买方 卖方 业务特点及要求：凭抵押回执提前放款 Ⅰ 这是担保公司对合作伙伴的一种延伸服务。 Ⅱ 目前仅限于由地产中介撮合成交的业务。 Ⅲ 该业务目前免费。 担保赎楼的基本流程 双方与银行签订借款 合同，取得贷款承诺 双方到担保公司办理 担保手续,签署相关合同 卖方全权委托 担保公司 银行凭担保公司出具 的担保函放款 结清卖方原贷款 并办理产权转移 办理买方银行抵押 公司解除担保责任， 与卖方结算尾款 买卖双方达成交易 （通过中介或自主成交） 担保公司审批 (内部审批1个工作日) 担保公司收集资料 赎楼担保需要签什么合同？ 需要买卖双方填写并签名《个人住房贷款担保申请审批表》，业主需按要求做委托公证书。 签署《二手楼赎楼贷款担保委托合同》。 客户一次性付款时：只需卖方签字。 卖方无须赎楼时，只需买方签字。 赎楼担保需要哪些资料？ 买卖协议（如离婚财产分割的则需提供离婚协议） 资金监管协议或首期款证明 房产证复印件 买卖双方身份证复印件（要求有效期不得少于三个月） 卖方原按揭合同 买方按揭贷款承诺书 卖方按揭欠款余额清单（要求有具体的还款记录明细） 赎楼存折 产权资料电脑查询结果表（由我公司代查） 凭回执放款担保业务需要签什么合同？ 需要买方填写并签名《个人住房贷款担保申请审批表》 签署我公司的《二手楼赎楼贷款担保委托合同》 需提供资料： Ⅰ买卖协议、买卖双方的身份证复印件 Ⅱ产权转移前、后的房产证复印件 Ⅲ首期款资金监管协议或证明 Ⅳ买方按揭贷款承诺书 Ⅴ买方收入证明 Ⅵ买方按揭贷款借款合同 Ⅶ买方产权资料电脑查询单（如房产证登记日期超过7个工作日则需要） 需要提交什么资料？ 担保赎楼的基本条件 有红本房产证。 房产没有被起诉或被查封。 权利人为个人。 逾期不能超出三期，历史还款记录良好（具体按不同银行规定）。 担保赎楼的收费标准 一笔款赎楼担保：按实际赎楼金额的1%收取担保费，最低收费标准为2000（元/笔），房产在关外的加收300（元/笔）手续费。 两笔款赎资金担保：按实际赎楼金额的1%收取担保费，最低收费标准为2000（元/笔），卖方短期借款利息借款金额x5.47‰÷30×实际用款天数,房产在关外的加收300（元/笔）手续费。 委托贷款（垫资赎楼）：每月按实际赎楼金额的1.8%收取手续费，不足一个月的按一个月计，超过一个月的按日计收，最低收费