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2017房地产估价师《理论与方法》知识点分析 　　有一种填空题叫完全不会,有一种选择题叫看起来都对,有一种计算题叫边做边流泪,下面是小编整理的2017房地产估价师《理论与方法》知识点分析，欢迎来阅读! 　　房地产估价的必要性(考点)(2005、2009、2011年考点，其中2011年的多项选择题和2007年判断题基本相同) 　　(一)专业估价存在的基本前提 　　一种资产只有同时具有ldquo;独一无二rdquo;和ldquo;价值较大rdquo;两个特性，才真正需要专业估价。这是因为：①一种资产如果不具有独一无二特性，相同的很多，价格普遍存在、人人皆知，或者常人依照通常方法(如通过简单的比较)便可得知，就不需要专业估价;②一种资产虽然具有独一无二特性，但如果价值不够大，委托专业机构估价的花费与资产本身的价值相比较高，甚至超过资产本身的价值，委托专业机构估价显得不经济，则一般也不需要专业估价。 　　【2011年、2005年试题】下列房地产特性中，决定房地产需要专业估价的特性有( )。 　　A.独一无二 　　B.寿命长久 　　C.供给有限 　　D.价值量大 　　E.保值增值 　　答案：AD 　　(二)房地产需要专业估价 　　真正需要专业估价的主要是房地产、古董和艺术品、矿产、企业整体资产以及某些机器设备、无形资产等。具体就房地产来说，不仅房地产具有独一无二和价值较大两个特性，而且房地产市场是典型的不完全市场。在经济学上，ldquo;完全市场rdquo;必须同时具备以下8个条件：①同质商品，买者不在乎从谁的手里购买;②买者和卖者的人数众多;③买者和卖者都有进出市场的自由;④买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能预测未来的价格;⑤就成交总额而言，每个买者和卖者的购销额是无关紧要的;⑥买者和卖者无串通共谋行为;⑦消费者要求总效用最大化，销售者要求总利润最大化;⑧商品可转让且可发生空间位置的移动。一个市场如果不符合上述8条中的任何一条，就是不完全市场。纯粹的完全市场在现实中几乎不存在。证券交易所和小麦市场通常被看做近似于完全市场。房地产作为商品，其品质各不相同和复杂的特性不符合第①条和第④条，另外，尽管房地产所有权(中国为房屋所有权和土地使用权)可以转让，但房地产实物无法移动，不符合第⑧条，因此，房地产市场通常被视为典型的不完全市场。 　　由于房地产市场是不完全市场，并且有许多阻碍房地产价格合理形成的因素，所以房地产难以自动形成适当的价格，从而需要估价师进行ldquo;替代rdquo;市场的估价。 　　(三)房地产估价在估价行业中占主体 　　房地产估价不仅必要，而且在估价行业中占主体。这是因为： 　　(1)房地产ldquo;量大面广rdquo;，其他资产的数量相对较少。 　　(2)房地产需要估价的情形较多，其他资产需要估价的情形相对较少。不仅房地产转让需要估价，房地产租赁、抵押、征收、税收、保险等活动也都需要估价。纵观古今中外，对房地产估价的需要远远多于对其他资产估价的需要。 　　(3)房地产估价还普遍提供房地产咨询服务，其他资产估价主要限于价值评估本身。 　　房地产估价有误差但误差应在合理的范围内 　　人们通常会认为，不同的估价师对同一房地产评估出的价值(简称评估价值或评估值、评估价)应相同，而且为交易提供参考依据的估价，评估价值是否正确还应采用事后的实际成交价格来检验。但在实际中，不同的估价师对同一房地产在同一时间的同种价值进行评估，得出的评估价值往往有所不同，并且与实际成交价格通常有差异，甚至差异较大。这就产生了估价准确性的问题。 　　对估价准确性问题的认识，主要包括下列几点： 　　(1)即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估价值。因为估价总是在信息不完全和存在许多不确定因素下作出的，并且不同的估价师掌握的信息一般不可能完全相同。 　　(2)所有的评估价值都有一定程度的误差，即：评估价值=真实价值+误差。估价对象的真实价值只是理论上存在，实际中不可得知，因此评估价值有误差是不可避免的。 　　(3)不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，应允许估价有较大的误差，但估价的误差又要适度。在英国和其他英联邦国家，在估价委托人起诉估价师的诉讼中，法官使用的误差范围通常是plusmn;10%，有时放宽到plusmn;15%，对于难度很大的估价业务甚至放宽到plusmn;20%。如果评估价值超出了误差范围，即可认为估价师有ldquo;专业疏忽(professional negligence)rdquo;。 　　(4)判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是将该评估价值与真实价值进行比较，实际中是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较。由于真实价值不可得知，而一般也不能选用实际成交价格，只能选用