宏观经济及政策变化对房地产业的影响.docxVIP

宏观经济及政策变化对房地产业的影响 一、国内外经济背景 (一)、国外次贷危机衍生的金融危机波及全球 1.次贷危机不断深化，形成多米诺骨牌效应，华尔街各巨头亏损甚至倒闭，风险不断爆发，甚至开始影响多国实体经济。 起源于美国的次贷危机发展成为祸及全球的金融危机，2007 年之前，曾是美国金融机构谓之得意洋洋的金融创新工具——资产证券化，解决了资金流不足的重要问题。2007 年之后，资产证券化却摇身一变成为金融危机的祸根。 两年间，美国金融市场一片萧条，金融机构巨额亏损甚至倒闭，同时全球金融市场及其他市场如石油市场等受次贷危机袭击无一幸免。从各大华尔街金融巨头 2006 年与截至 2008 年 9 月 15 日市值对比可以看出金融危机杠杆效应的破坏力，已破产的雷曼兄弟资产缩水近99.64%，花旗集团资产缩水近 69.61%。 图 1：华尔街各巨头 2006 年与截至 2008 年 9 月 15 日市值对比图 1 摘自：《商业周刊中文版》 2.全球开展大规模救市举措，各大央行向市场注资，政府接管亏损机构及政策救市。美国：从 2007 年下半年起，美联储数次注资金融市场并降息，美国或重返利率低于 1%时代，并出台 7000 亿美元救市计划。 欧洲： 德国政府：5000 亿欧元用于救市，其中 4000 亿欧元用来为银行同业拆借提供担保；1000亿欧元用于政府注资金融机构。? 法国政府：3600 亿欧元用于金融救助。其中 3200 亿欧元用来担保银行借贷，400 亿欧元用来向银行提供资本金。? 英国政府：宣布向皇家苏格兰银行、哈利法克斯银行和莱斯银行注资 370 亿英镑。且实行减税政策，11 月宣布降息 150 个基点。? (二)、受外贸持续疲软影响，国内经济步入下调阶段。 1.外贸深度受创。 图 2：净出口额及其占 GDP 比重 2 2008 年由于金融危机影响，出口放缓，净出口额占 GDP 比重下降。据商务部发布的 2008 年秋季对外贸易形势报告数据显示：一是外部经济环境的恶化，出口明显放缓；二是劳动密集型产品出口明显下降，资源性产品如石油等进口增大；对新兴国家出口增多，对欧美国家出口减少。国际经济形势的恶化，国内外贸企业受到很大影响，大量亏损，特别是劳动密集型的外贸企业。 2.投资由于此前的过快扩张进入调整期。 图 3：固定资产投资同比增幅及占 GDP 比重 投资占 GDP 比重增长明显，连续三年超过 50%以上，但呈现增长过快且内部结构失衡的特征。 从 08 年前三季度数据：房地产开发投资占固定资产投资的 26.5%，带动上下游产业的增长。其中，第一、二、三产业投资分别为 1527 亿元、44945 亿元和 53398 亿元，同比分别增长 62.8%、30.2%和 24.8%，其中第一产业投资比重仍最大。 3 表：08 年三季度固定资产投资按行业分类投资额及增长幅度 从上表数据显示，非金属矿采选、制品业(水泥、石灰、石膏、砖瓦、石材及其他建筑材料制造等)增长幅度达到 48.2%，其增长主要是由房地产业发展带动，但在目前房地产行业低迷的情况下仍保持高增长速度。另一方面，在目前国内需求不足的情况下，产能过剩的弊端开始显现，例如 2008 年 8 月钢材产量 4780 万吨，环比下降 6.3%，同比下降 0.2%，比去年同期减速近 25%。 投资自来是拉动经济的主力，但由于产能过剩，投资周期进入消除过剩产能阶段。 3.储蓄额的上升，消费拉动内需后劲不足，尚需时日。 图 4：07 年至 08 年 10 月存款额及环比增长率 4 图 5：社会消费品零售总额及其占 GDP 比重 随着利率的调整，储蓄总额不停波动，但总体呈现上升趋势。同时社会消费品零售总额缓慢上升，消费作为拉动经济增长的主力尚需时日。 GDP：国内经济疲软，同时 2008 年自然灾害不断，经济进入下行通道，呈现不确定。 6：GDP 走势 我国 GDP 已保持了近五年的两位数增长，增长率处于世界前列。进入 08 年，由于之前 07 年的宏观紧缩调控的滞后影响因素及 5.12 地震、金融危机的影响，步入下行通道。 二、国家拉动经济政策顺时而出 5 (一)、近期主要政策 2008 全球金融危机与 1998 亚洲金融危机 1)政策演变走势图 2)98 亚洲金融危机对比 6 2.以“国十条”为首的刺激内需政策出台。 2008 年 11 月 5 日，国务院常务会议确定实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，是继 98 亚洲金融危机 10 年来首次实行扩张性财政政策。且国家确定了 4 万亿的投资计划，旨在加快民生工程、基础设施、生态环境建设和灾后重建，保持经济增长。 具体内容：以保障国民生活为目标，国家投入资金进行基础建设带动内需，促进产业发展，加快灾区建设成为政策的主要内容。 1)国民生