上海证大艺术大酒店商业计划书.docxVIP

上海证大艺术大酒店 Shanghai Zendai Art Museum Hotel 商业计划书 Business Plan 目 录 第一章 摘要 1.1 公司概况 1.2 项目概况 1.3 组织结构 1.4 市场与竞争 1.5 投资估算及经济评价 第二章 公司 2.1 公司简介 2.2 发展战略 第三章 项目 3.1 项目概况 3.2 项目地块位置 3.3 现有规划条件 3.4 建设方案 3.5 项目实施进度 3.6 项目建成后的经营模式 第四章 组织结构与管理架构 4.1 股权关系 4.2 管理团队 4.3 人才战略 - 2 - 第五章 市场与竞争 5.1 市场分析 5.2 目标市场 5.3 销售策略 5.4 竞争分析 5.5 竞争策略 第六章 投资估算及经济评价 6.1 基础数据 6.2 投资估算 6.3 资金筹措及使用计划 6.4 资金筹措及使用计划 6.5 财务评价 6.6 清偿能力分析 6.7 敏感性分析 6.8 盈亏平衡分析 6.9 综合评价 第七章 风险因素与风险管理 7.1 房地产投资的特点 7.2 投资风险识别与防范 - 3 - 第一章 摘要 1.1 公司概况 上海证大集团创建于 1992 年，是一家以房地产开发和经营及实 业投资为主营业务的大型综合性民营企业。2004 年，上海市著名商 标认定委员会授予证大集团注册拥有“证大”商标为“上海市著名商 标”。集团拥有从事各类业务的子公司 15 家，业务分布在沿海经济发 达地区，拥有各类专业性人才约 800 人。 1.2 项目概况 上海证大艺术大酒店是上海证大集团打造上海新地标的得力之 作。该项目毗邻世纪公园，位于浦东国际博览中心对面。这个由日本 的矶崎新大师设计的建筑，是一个极具特色的五星级大酒店和世界级 的当代艺术博物馆相融合的新颖综合性公共建筑。该酒店拟投资约14 亿元人民币，规划中拟建造一座五星级酒店和当代艺术馆，规划建筑 面积9万平方米，方案设计面积约11万平方米。该酒店预计于2006年 年初动工，2009年开业经营。 1.3 组织结构 上海证大艺中房地产开发有限公司于 2003 年 7 月于上海市浦东 新区注册成立，注册资金 1000 万元，主要股东为上海证大置业有限 公司和上海爱建信托投资有限责任公司，其中上海爱建信托投资有限 责任公司代上海证大置业有限公司持股，主营业务为房地产开发经 营。本公司设立主要目标是开发和经营上海证大艺术大酒店。 1.4 市场与竞争 - 4 - 房产建筑作为城市实体硬件的主要组成部分，其发展空问直接决定于所在的城市发展的潜力与空间。上海作为未来的国际大都市国际经济、贸易、金融、航运中心，外商最看好的投资场所和居民消费增长较快的城市，无论是旧城改造、城市扩建、新城建设、郊县开发等方面都有着巨大的发展空间，这就在宏观环境上为上海房产经济的发展提供了根本性条件。 此外，2010年在上海举办的世博会，将有近百个国家设立大型展览，这将会大大促进商办、会展业的发展，由此带来宾馆、会展、办公类房地产的投资和需求。世博会之后，相关场馆作为对外商贸的永久性场所，从而保持商贸、金融等相关功能的发展活力。上海2010年举办世博会的概念，以及政府将会展业作为上海重点发展产业的政策支持，加上近年来旅游业的兴旺，使得上海酒店长期处于热租状态。 1.5 投资估算及经济评价 本项目总建筑面积150,899M2（地上建筑面积108,000M2，地下建 筑面积42,899M2），经测算，本项目总投资为138880万元，其中：土 地成本15860万元，建设费用115338万元，建设期贷款利息7682万元。 建设周期30个月。 根据项目的投资估算，收入和成本测算编制本项目全部资金的现 金流量表并计算本项目的财务经济指标如下。 项目财务分析计算指标 序号 财务指标 单位 计算结果 1 内部收益率 % 18.52 - 5 - 2 财务净现值 万元 171059 3 静态投资回收期（含建设期） 年 8.07 4 动态投资回收期（含建设期） 年 11.15 5 全部投资利润率 % 33.16 6 全部投资利税率 % 36.41 7 资本金利润率 % 86.55 以上财务指标显示，本项目投资回报率搞，投资回收期短，极具 投资价值和升值潜力。 敏感性分析结果认为，影响内部收益率最大的因素是投资，在项 目建设过程应加强对投资的控制和核算，注意节约建设成本；其次是 收入，在运营过程中需注意对营运收入方面的风险控制和管理。 盈亏平衡分析结果可见，本项目服务设施的利用水平只要达到设计能力的 29.69%时，即可保本。因此本项目风险较小。 金额 付税后 销售收入 盈利区 总成本 亏损区 固定成本 0 29.69％ 100％（服务能力） 盈亏平衡图 - 6 - 第二章 公司 2.1