谈社会中介报告信息在房地产税务稽查工作中的应用.docx

谈社会中介报告信息在房地产税务稽查工作中的应用郭英晓，景志伟（邢台市稽查局，河北 邢台 05 谈社会中介报告信息在房地产税务稽查工作中的应用 郭英晓，景志伟 （邢台市稽查局，河北 邢台 054000） 摘 要：由于税务人员缺乏对房地产开发项目销售单价和单位成本的客观标准的掌握，常使税务稽查工作常常陷 入力不从心的困境。中介机构的报告具有较强的专业性、客观性和公正性，为税务稽查人员对房地产的销售单价、单位 成本和竣工结算等信息的认定提供了较可靠的判定标准。社会中介报告只反映了销售单价或单位成本的合理值和平 均值，与真实数值会存在一定差距，因此不能作为直接证据使用，但可作为稽查线索、间接证据和核定征税的依据。 关键词：中介报告信息；税务稽查工作；社会中介 中图分类号：F810.422 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2013）20-0158-03 单位成本的合理值和平均值，与真实数值会存在一定差距。 因此，作为证据，其真实性有一定的瑕疵，不能作为定案的直 接证据使用。 三、法理分析 我国《刑事诉讼法》第 42 条第 1 款规定：“证明案件真实 情况的一切事实，都是证据。”社会中介报告信息符合证据 具有关联性、真实性和合法性三个特征，作为证据在司法审 判中已广为采用。税务工作中社会中介报告信息常被用来作 为税收征管的重要依据，例如，财政部 国家税务总局《关于开 展应用房地产评税技术核定交易环节计税价格工作的通知》 （财税 [2009] 100 号）、《关于推进应用房地产评估技术加强 存量房交易税收征管工作的通知》（财税[2010] 105 号）、《土 地增值税暂行条例实施细则》等文件对社会中介报告信息在 税务征管中的应用进行了明确规定。但社会中介报告反映的 是合理值和平均值，与真实数值会存在一定差距。例如，工程 结算报告的单项工程造价是工程造价师依据国家成本定额 标准和工程发包方、施工方确认的工程量计算得出的金额， 与实际结算价款可能存在差距，因此，作为稽查证据而言，其 真实性有一定的瑕疵，如何合法有效地利用好社会中介报告 信息成为稽查工作中的一道难题。为此，笔者就《税务稽查工 作如何使用社会中介报告信息》这一课题进行了研究，并与 有关专家进行了论证。 一、引入社会中介工作的必要性和可行性 房地产行业开发项目周期长、单项工程项目多、结算复 杂，加上税务人员对房地产开发流程和经营规律不熟悉，使 得征管的难度大，人员的业务素质和人力资源面临严峻考 验，税源征管存在较多的漏洞，税收流失问题较为严重。房地 产企业又都是跨年度滚动开发，税务稽查属事后监督，一般 是按年度稽查，涉及开发项目清算稽查，往往要面临被查单 位三年五年甚至是十几年的账簿资料，由于缺乏销售单价和 单位成本的客观标准，使得税务稽查工作常常陷入力不从 心、就账论账、假账真查的困境。 近两年来，社会中介工作的引入为房地产的稽查工作带 来了一线曙光，中介机构的报告具有较强的专业性、客观性 和公正性，为税务稽查人员对房地产的销售单价、单位成本 和竣工结算等信息的认定提供了较可靠的判定标准。使税务 稽查人员从中介机构获取专业知识和技能深入开展稽查工 作成为现实，为税务稽查机关弥补自身人力和专业技术方面 的不足，解决信息不对称，获得所需真实、全面、客观的信息 和专业协助提供了机制。 二、引入社会中介工作存在的问题 由于我国行政管理体制中缺乏引入社会中介机构参与 行政管理的明确法律依据，因此，对于社会中介机构参与行 政管理的法律性质、定位等问题在法律层面上没有界定。对 于在稽查工作中如何应用社会中介报告信息在税务稽查机 关内部产生了不同的看法。有人认为，社会中介报告信息符 合证据关联性、真实性和合法性三个特征，可以作为稽查定 案的依据。另一些人则认为，评估报告只反映了销售单价或 四、应用建议 （一）中介报告信息在税款核定中的应用 河北佳信律师事务所的闫泽平主任律师认为：中介机构 的报告信息不能作为税务稽查定案的直接依据，但可作为间 收稿日期：2013-05-15 作者简介：郭英晓（1970-），男，河北邢台人，副局长，从事税务管理研究；景志伟（1973-），男，河北邢台人，注册会计师，注 册税务师，从事税务筹划研究。 — 158 — 接证据和核定征税的依据。房地产企业主要缴纳三个税种，营业税、土地增 接证据和核定征税的依据。 房地产企业主要缴纳三个税种，营业税、土地增值税和 企业所得税，这三个税种均规定有核定和核实两种征收方 式。例如：《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税 发[2009] 31 号）第四条规定：企业出现《中华人民共和国税 收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以 往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步 规范，同时按《中华人