物业设备管理.docx

作者：夏楠 物业设备管理 /content 1 前 言 教育部现代远程开放教育物业管理专业系列教材《物业设备设施管理》（刘国生、王惟言主编，人民邮电出版社出版）出版已经差不多一年了，为了配合《物业设备设施管理》，我们编写了配套的《物业设备设施管理学习指导书》。 为了适应现代远程开放教育的特点，便于读者自学，本书与《物业设备设施管理》教材内容编排上完全吻合；编写上考虑到建筑物业涉及的设备设施既覆盖了给排水、机械、管理等专业，又包括了热水饮水和燃气供应、消防、通风与防排烟、空调、供配电系统、电气照明、建筑防雷、通信、计算机网络、有线电视、有线广播、智能化技术应用等多个领域的特点。 在编写时我们基于以下几点： （1）力求在内容上紧密地结合物业管理专业的教学要求； （2）采取抓重点，目标明确的手法，将原书中繁复的知识进行简化处理，编排上每一章前面先列出应掌握的知识点和重点难点，各章的最后对本章的内容进行概括和小结，当中尽可能地使用表格的方式，对相关的知识内容进行归纳比较，目的是让读者始终清淅地把握住所学的内容，使学习能够清晰地进行； （3）为了让读者能及时地检查和巩固所学的知识，每一章的最后都出了大量的课后练习，并给出了参考答案，便于学员自学和检查学习效果； （4）另外，编写时我们根据专业的发展概况，还增加补充了部分比较新的内容，使得学员的知识面和专业视野能得到进一步的拓宽。 为了使学员比较好地了解《物业设备设施管理》课程的基本要求，书后附有该门课程的教学大纲，供学习时参考。 本书各章编写分工如下：主编何杰（第一、二、三、四、五、六、七章，并负责全书的统稿），编者郭定林（第八章）、周文煜（第九、十、十一、十二章）、王惟言（第十三、十四章）。 本书编写过程中，得到了广州广播电视大学领导的大力支持和帮助，在此表示衷心的感谢。 由于编者水平有限，加上编写时间比较仓促，书中难免有错误和不足之处，敬请广大读者和同行专家多提宝贵意见和批评指正，以便今后进一步完善。 编者 2 第一章 物业设备设施管理基础 一、学习目标 学完本章后，应掌握以下内容和知识点： ① 物业设备的种类和系统、物业设备管理的意义、物业设备管理的目标； ② 物业设备管理的内容； ③ 物业设备管理的机构及其职责； ④ 物业设备管理的制度； ⑤ 物业设备管理的要求和标准； 二、重点与难点 ① 物业设备管理的有效利用率、完好率； ② 物业设备档案资料的建立方法与规范管理； ③ 物业设备的运行管理、经济管理、维修管理； ④ 物业设备的更新改造管理； ⑤ 物业设备管理的机构设置原则； ⑥ 物业设备的生产技术规程制度、运行管理制度、责任制度等； ⑦ 物业设备安全操作规程。 第一节 物业设备管理的意义和目标 通过学习本节内容，应了解到物业设备由室内设备和物业红线内的室外设备与设施系统组成，对于不同类型的物业，物业设备 主要是由给水排水系统、消防安保系统、供配电系统、通风和空气调节系统、电梯系统、燃气和热水供应系统、通信网络和有线电 视系统中的设备组成。 物业设备管理的内容包括管理和服务两个方面。 一、管理好物业设备的意义 （1）物业设备管理在为人们提供良好的工作、学习及生活环境中，起到基础性管理的作用，并提供了有力保障； （2）物业设备管理是实现物业高效率发挥使用功能，促进物业与设备现代化、规范化的强有力手段； （3）物业设备管理是提高现有设备、设施性能、完好率及延长设备使用寿命，减少与节约资金投入，保障设备安全运行的保 3 证； （4）物业设备管理是城市文明建设和发展的需要，对文明卫生、环境建设，与物质文明建设起到保驾护航的作用； （5）物业设备管理能强化物业管理企业的基础建设。 二、物业设备管理的目标 物业设备管理的目标是科学、合理地对设备从使用、维护保养、检查维修、更新改造等过程进行技术管理和经济管理，使物业 设备始终可靠、安全、经济地运行，确保物业使用的整体功能，体现物业的使用价值和经济效益，达到物业保值增值的目的。用好、 管好、维护检修好、改造好现有设备，提高设备的利用率及完好率，是物业设备管理的根本目标。 衡量物业设备管理质量的指标一般有设备的有效利用率和设备的完好率： 1、设备的有效利用率 2、设备的完好率 第二节 物业设备管理的内容 物业设备管理的内容包括物业设备基础资料的管理、物业设备运行管理、物业设备维修管理、物业设备更新改造管理、备品配 件管理、固定资产（设备）管理和工程资料的管理等。现分述如下。 一、物业设备基础资料的管理 物业设备基础资料的管理主要从科学、规范地收集设备原始档案、设备技术资料着手，对符合固定资产管理范畴的物业设备要 通过建立设备卡片、设备台帐、设备技术登录簿等方法进行科学、规范的管理。 4 二、物业设备技术运行管理的目的 物业设备技术运行管理的目的