房地产开发企业财务流程和核算方法.doc

PAGE PAGE 28 房地产开发企业财务流程和核算方法 王云三 河源市宏昌税务师事务所有限公司 2014年2月28日 目 录 房地产开发公司设立阶段的财务核算 房地产开发公司取得土地使用权的财务核算 房地产开发公司项目开发成本的财务核算 房地产开发公司项目销售的财务核算 房地产开发公司期间费用的财务核算 房地产开发公司营业外支出的财务核算 房地产开发公司结转本年利润及利润分配的财务核算 房地产开发公司注销清算的财务核算 房地产开发企业财务核算程序及方法 房地产开发企业具有运作环节多，投入金额大，产业链长，社会影响面广，投资风险高，业务发展地域性强等特点，房地产开发企业在不同阶段有不同的特点，财务核算的侧重点也不相同。具体来说，房地产开发阶段可分为设立阶段、开发项目的准备阶段、项目开发阶段、房地产销售阶段、利润分配阶段、房地产公司注销。 一、房地产公司设立的财务核算 股东以现金出资设立房地产开发公司 收到股东出资款项时 借：银行存款 贷：实收资本A股东 B股东 记帐凭证附件：进帐单、出资协议书、验资报告 A股东以现金出资，B股东以实物（土地）出资。 收到股东出资款及土地使用权时 借：银行存款 无形资产土地使用权 贷：实收资本A股东 B股东 记帐凭证附件：评估报告、出资协议书、验资报告 附件中要不要附上土地发票？ B股东以土地使用权出资要涉及到那几种税？ 营业税财税[2002]191号文 企业所得税 土地增值税 印花税 契税 房地产开发公司取得土地使用权的财务核算 1、土地使用权取得方式 （1）出让方式取得 （2）划拨方式取得 （3）转让方式取得 （4）投资入股方式取得 （5）股权转让方式取得 （6）改变土地用途方式取得 （7）以路换地、以桥换地方式取得 （8）其他方式取得 2、土地成本的确认及帐务处理 （1）出让方式取得 支付出让金时 借：无形资产土地使用权 贷：银行存款 记帐凭证附件：出让合同、出让金票据、税票 划拨方式取得 借：无形资产土地使用权 贷：银行存款 记帐凭证附件：合同、税票 转让方式取得 支付土地转让款项并收到发票时 借：无形资产土地使用权 贷：银行存款 记帐凭证附件：转让合同、发票、税票 收让方负但税费情况？ （4）投资入股方式取得 收到股东出资款项及土地使用权时 借：银行存款 无形资产土地使用权 贷：实收资本A股东 B股东 记帐凭证附件：评估报告、出资协议书、验资报告、发票 如投资方是房地产开发公司，记帐凭证要附发票 如投资方是非房地产开发公司，有如下三种情况： 第一种情况是双方约定，风险共担，利润共享的分配方式 第二种情况是双方约定，房屋建成后，按收入的一定比例来分配收益的，或者是取得固定利润的 第三种情况是双方约定，房屋建成后，按一定比例分配房屋的。 还有其他情况。 下面我以三个案例来分析土地成本是如何确认： 案例1、非房地产公司以市场评估价18000万元的土地使用权10000平方米，房地产公司以贷币8000万元，成立合营公司，双方约定，采取风险共担，利润共享的分配形式，请分析合营公司接受的土地使用权的入帐价值如何确认？ 案例分析：根据财税[2002]191号文规定，自2003年1月1日起，以无形资产、不动产对外投资，参与接受方利润分配，共担风险的行为，不征收营业税，可以用评估报告中的评估价18000万元作为土地成本的入帐价值，以入股说明书、评估报告作为记帐凭证的附件。如开到免营业税的发票，附上免税发票最好。 案例2、非房地产公司以土地使用权，房地产公司以贷币出资成立合营公司，建成房屋后，非房地产公司按销售收入的20%提成作为投资收益，合营公司共取得销售收入1000万元，非房地产公司取得投资收益200万