房地产企业土地增值税清算与鉴证操作实务课件.ppt

清算审核人员应具备的相关知识 1.国家税务总局、省国税和省地税局及其他相关部门的政策文件规定。 2.房地产开发经营管理知识。 3.土地管理知识。 4.工程造价知识。 5.会计基础知识。 6.其它相关法律法规 清算项目的前期准备 一、1、根据房地产开发的审批、备案程序，税务采取依托网络方式和要求企业提供涉税信息 2、收集企业基本情况 3、收集开发项目的基本信息 4、收集项目工程及财务等资料 二、采集相关部门涉税信息 1.发改部门： ◆该部门主要负责项目的立项和固定资产投资备案。《海南省企业固定资产投资项目备案管理办法》 ◆了解房地产项目的单位、名称、地点、性质、所属行业、规模、总投资额、开工时间和建设期限等信息。 采集相关部门信息 2.土地管理部门。 主要负责土地出让和土地转让，向土地使用者颁发《土地使用权证》， 3.规划部门： ◆ 《建设用地规划许可证》 ◆ 《建设工程规划许可证》 4、建设部门 ◆《拆迁许可证》 采集相关部门信息 ◆《建设工程开工许可证》 ◆《建筑工程竣工备案表》 5.房产管理部门 ◆《商品房销售（预售）许可证》 ◆《商品房买卖合同》 ◆《房屋测绘报告书》 ◆办理房地产项目初始产权登记 ◆核发房屋产权有关证件 企业应收集的基本资料 1.营业执照、税务登记证、法人身份证复印件 ； 2.公司设立、历次变更、登记; 3.房地产开发企业清算土地增值税申请审批表 ； 4.土地增值税清算申报表及各项明细表 5.取得土地使用权所支付的地价款凭证 6.国有土地使用权出让合同 7.开发项目立项批复（发改委文件） 8.规划申请、报告及图纸（企业报送规划局） 9.建设用地规划许可证； 10.建筑工程施工许可证（发证机关：建设局） 项目及财务等信息(一) 11.工程项目招投标文件； 12.施工合同与结算单（表） ； 13.建设工程规划许可证（发证机关：规划局） ； 14.土地使用权证（发证机关：国土局） 15.开发项目的预算、决算书； 　 16.建设工程施工图设计文件审查批准书（建设局核发） 　　 17.工程竣工验收证明（或备案证）房产证等完工证明资料 18.规划局关于停缓建项目批复文件 ； 　 19.商品房销（预）售许可证（房地产管理局核发） 20.无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的凭证 项目及财务等信息(二) 21.经房产局采信的房屋面积测绘报告及各栋各层房型套数、面积统计表； 22.商品房销售合同与销售收款明细情况统计表（包括电子表）； 23.清算项目开始预售至今的所有发票存根联及发票报表； 　 24.预售至今的土地增值税、营业税、企业所得税年（季）纳税申报表；　 25.缴纳营业额、预交土地增值税会计凭证及缴款书复印件； 26.工程竣工备案表（备案机关：质监局牵头、相关部门确认） 27.当期财务会计报表； 28.与转让房地产有关税金的合法有效凭证； 29.相关年度报表、账簿、凭证，并复印开发成本会计凭证和附件； 30.转让房地产项目成本、费用、分期开发分摊依据； 项目及财务等信息(三) 31.银行贷款合同、利息结算通知单与支付凭证； 32.与土地增值税检查项目有关的其他鉴证资料。 33.交房记录等其他资料, 34.能够按清算项目支付贷款利息的有关证明及借款合同 35.项目的预算、决算书； 36.主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料（如纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的土地增值税清算鉴证报告和工作底稿。 　 这些是在土地增值清算时税务要求企业提供的资料 　 整体测算分析一 例、某房地产企业开发每平方米商品房:工程造价(包括取得土地所支付金额和投建成本：3,500元/㎡（高层）；房地产企业开发普通住宅2万平米，每平米销售单价：5,818元，销售收入：116,200,000元，扣除总成本:70,000,000元，增值额未超过扣除项目金额20％，增值比：0.19%，按条例规定：普通住宅增值额不超过20%的免税。