世联——昆山商业综合体整体定位报告.ppt

昆山商业综合体项目整体定位与发展战略报告;报告整体思维导图;报告整体思维导??;第一部分：界定本报告需解决的核心问题;S-C-Q基本结构——界定问题的分析模型;现实情景与开发目标的对比  界定：本报告需解决的核心问题;现实情景与开发目标的对比  界定：本报告需解决的核心问题;本报告需解决的核心问题梳理;报告整体思维导图;;一、 城市宏观市场分析;GDP发展水平分析;*;*;*;*;*;*;昆山市的人口结构与产业结构关系紧密;昆山市的人口结构属于哑铃状分布特征，外来人口大于本地人口数量;*;*;*;*;*;*;昆山市宏观经济分析结论;二、 城市规划发展分析;*;世联认为： 七大片区的划分和功能定位透露了政府巩固第二产业，加速第三产业的意图;世联认为：7大片区中，中心城综合片区的商业及住宅规划对本项目定位有直接影响，是规划研究的重点所在;世联认为:中心城区未来依然是城市商业中心,但发展空间有限，会逐渐向外延展;;世联认为：城南片区以居住和工业为主，靠火车站南广场住宅具有发展潜力，将会带动商业发展，有望成为新的城市商业副中心;世联认为：城西片区集合高档住宅，多为在建项目，目前供大于求，未来竞争激烈，且人口导入效应尚未体现，商业有多数规划建设，新项目建成开业，将支撑起片区成为新的城市商业副中心;世联认为：城北片区商业发展潜力有限，将以社区商业为主，与城南片区的商业发展相关性不大;世联认为：城东片区未来将以商务办公为主要发展方向，商业配合区域发展，以中小体量、高档次的形态出现，与城南片区商业发展的相关性不大; 世联认为： 昆山市商业将重点往西、南发展，可能形成新的城市副中心 重点发展区域为火车站南广场周边、前进中路到西路;三、 城市微观市场分析;城市微观市场分析——思维导图;昆山市商业物业分析步骤;各主要商业街分析;各典型业态分析;主要竞争项目分析;对项目定位的影响分析;商业发展机遇;昆山市办公物业分析思维导图;二、三线城市办公物业启动与发展历程;产业结构决定办公物业的发展;第三产业总量反映昆山写字楼整体容量处于较低水平，经验值反映昆山写字楼市场相对于整体房地产市场处于较低水平;*;;昆山市办公物业分析思维导图;二产为主的相似城市—东莞;东莞办公物业市场在2003和2004年之间出现跳跃式增长;酒店;昆山商住地产项目案例分析—LOFT企业家;昆山二、三产业规模增长导致办公物业需求增加;办公物业供应的缺失，致使住宅物业演化为商住楼，承担办公物业的功能，且部分实现了商住楼的价格;街铺类办公承担部分办公职能，办公需求外溢;2006昆山国民生产总值达到1000亿，对比相似城市东莞的办公物业市场发展规律，昆山达到阶梯式跳增期的临界点;昆山市办公物业分析思维导图;昆山办公物业的主要客户分析;昆山现阶段商务办公物业的主流客户以创业型、成长型的中小企业为主;创业型企业的需求和价格承受力目前很有限，是拉动商务公寓需求的后备力量;成长型企业是目前在售的公寓项目的主力客户;昆山的发展型企业，稳定型企业以及扩张型企业以自有办公物业为主，较少购买当地产品;未来2－3年内，快速发展型企业将成为昆山市场上重要的办公物业客户;昆山的办公物业客户处于发展期;昆山办公物业客户分析;昆山市办公物业分析思维导图; ;昆山市办公物业分析总结;酒店市场可细分为11个子市场;1;除产权式酒店外，昆山市各种类型酒店均存在入住率普遍高于65%;参考入驻率经验数值，昆山全市酒店总体供求平衡高端酒店市场供求合理，中高端酒店略显紧缺，中端酒店市场供求合理中低端经济型连锁酒店较紧缺，低端社会型酒店处于合理范围;市区内，以“三星级及以下的本地中端经济型酒店和低端社会型酒店”为主高端酒店和连锁型经济酒店各仅1家，中高端酒店数量较少;高端和中高端酒店以外资企业商务客户、江浙沪参加会议人员为主，年会议频次非常高，且商务会展客源比重有增多趋势;景气上升阶段，出租率提高先于房价提高1-2 年 景气下降阶段，出租率下降先于房价下降1-2 年 周期的高点通常并非在出租率的高点，而是在房价的高点。此时全面衡量酒店收益的指标 RevPAR达到最大化。这是因为，当需求增加时，首先反映在出租率的提高，等到出租率达到酒 店最佳收益点时，酒店运营商才开始酝酿提高房价。否则在景气初期即提高房价，可能是需求 下降，影响出租率。而当供给增长较快时，首先是每家酒店的入住客人被分流，出租率下降。 为了保持出租率，酒店运营商开始降价吸引客人。以伦敦1981-1991 年间的周期为例，1985 年 伦敦酒店出租率达