清科2013房地产基金高峰论坛嘉宾演讲集.doc

PAGE 2 2013中国房地产基金高峰论坛嘉宾演讲集 目录 TOC \o 1-3 \h \z \u 嘉宾一：巴曙松要把房地产行业放到城镇化、放到产业不同阶段考察 　　对于目前较多提及到的城镇化议题，巴曙松表示，“单独看城镇化问题或者单独看产业发展，单独看房地产似乎是互相不相关的几个课题。但是我们在梳理发达国家走过的道路时，发现在经济发展的不同阶段，推动它主导的产业是不一样的。主导产业背后的技术支持体系也是不一样的，与这个相应的产业相匹配的房地产的业态也是不一样的。” 　　“城市建设以欧美国家所走过的道路来看，在早期的商业城市时期建运河，早期的工业城市时期主要是铁路的繁荣。到工业城市完善的时候是铁路网基本形成网络，电车的繁荣拓展了郊区的时期，高速公路的发展带动了汽车的繁荣和城市群的发展，所以讨论城镇化不能就城镇化谈城镇化，要把它放在一个更宽的视野上才有它的洞察力。”巴曙松说道。 　　如何看待房地产、工业化和城镇化呢？巴曙松说道：“在工业化、城市化的加速阶段，以深圳为例，大量的中低端劳动力的涌入，大量加工制造产能的产生，那时候需要房地产业态。而随着大量中低端产业向中西部产业，深圳的业态必然跟过去不一样。去年深圳的人口首次出现了负增长，这也是提示房地产业界，要把房地产行业放到城镇化，放到产业不同的阶段来把握和考察。” 劳动力如何流动是地产业的根本驱动力 　　地产行业的根本驱动力在于哪里？巴曙松认为，人口如何流动是这个行业的一个根本驱动力。他说：“房子是盖给人住的，盖给人用的，从人类经济演变的历史来看，劳动力在三个主要行业之间的配置直接影响了不同地区的业态。” 　　“农业、制造业、非贸易服务业和贸易服务业，农业从上到下一直在变化，说明农业占总人口的比重一直在下降。制造业是第二条线蓝色的，工业化时期经历过一个上升，在峰值一段时期以后，然后出现了回落。非贸易服务业开始是比较低的，在工业化的后期也就是说制造业要转型升级的时期会有一个持续的上升，上升到一个高位的水平。而贸易服务业在开始起点比较低，然后有一个稳步的上升。在不同时期房地产的需求随着劳动力在不同业态之间的重新分布是不一样的。不能把你过去的经验简单照搬到未来的新型城镇化这个阶段。”他说。 　　巴曙松进一步举例称：“以人口流动为例，今年上半年第三产业首次超过第二产业成为中国经济支撑增长动力的第一个支柱，这也在不同地区分化差异更大。在这三大产业的配置里面，找一个参照的话，美国给我们提供了一个参考的案例。比如美国的劳动力，农业劳动力占比占总劳动力的0.1%，GDP占1%，制造业劳动力占20%，GDP占22%，服务业劳动力占79%，GDP占77%。不少有远见的企业家到美国房地产试水，去投资完之后会有深刻的体会，这个产业结构不一样，房地产的业态价值链不一样。它和我们在制造业占主导的时期相比是有很大差异的。” 　　“中国未来产业引进的线索之一就是人口从农业向工业，工业向服务业不断的再配置。这个配置背后就影响到我们这个房地产的价值链和业态。比如从统计意义上来看，农业人口其实占35%，当然很多人说高估了，因为有一部分农民工，但是毕竟他是农民工。贡献的GDP只有10%，而制造业劳动力占比30%，贡献GDP47%，服务业劳动力占比36%，GDP占比43%。整个劳动力配置在出现迅速的变化。”巴曙松说。 房地产特别好挣钱时代在接近尾声 寻找新的增长值得关注 　　巴曙松谈到，房地产特别好挣钱时代在接近尾声，寻找新的增长趋势值得关注。他说：“影响房地产的空间线索就是大量的产业和人的集聚，产生了分工的细化，产生了规模经济效率的提高，为什么中国的电子产业有竞争力，因为在珠三角地区一小时车程范围内，不用要库存，直接上下游都有。但是集聚推高土地的成本，生活的成本，就会把一部分承受不了这些高成本的企业推到城市的外围。这个过程空间价值的调整也是我们房地产业态变化很重要的一个推动力。” 　　他进一步举例称：“在美国最典型的一个数字就是美国80%的高科技制造业集中在一百个最大的城市。所以它能集聚，能承担这个成本，这就是一个大致的简化的描述。成长性的产业集中到城市中心，然后一些小型和中型的制造业因为成本的上升会推到近郊，这个分配相应的需要提供的房地产的价值链也是不一样的。” “房地产住宅这个市场全面普深的那个时代在接近尾声，无论你怎么边界，房地产特别好挣钱的时代也在接近尾声。香港、中国台湾、日本，它的房地产发展也有这么一个阶段，稀里糊涂挣钱，稀里糊涂表现在什么呢？买了地，还没开发，结果在这个过程中，土地涨了一大截，土地的上涨贡献的利润占了你50%、60%、70%，日本也有这么一段时间。像他一个卖面包的面包师他赚钱的来源是卖面包，面粉涨了，结果带动面包涨了，这个时代正在过去。我们房地产行业怎么找一个新的增长趋势，我觉