万科物业前期介入与接管验收.PPT

物业管理前期介入和接管验收 内容简介 物业管理的前期介入 物业接管验收准备工作 物业接管验收标准 物业接管过程中开发商与物业管理公司间的关系 物业管理前期介入的意义 --- 可以完善房屋设计要求 --- 可以严肃监理施工质量 --- 可以提高房屋建造质量 --- 可以为竣工及接管验收打下基础 --- 可以便利以后物业管理 物业前期介入意义1、物业前期介入的最大好处，是物业公司侧重于从业主的利益、需求出发参与意见，从而可把一般楼盘开发中容易出现的缺憾降到最低。  2、物业的前期介入管理是后期物业管理的一项基础性工作， “物业管理从图纸开始”其核心是把物业管理的思想注入到物业的规划、设计、施工进程中，使物业尽量满足业主的要求。物业管理企业通过前期介入管理对物业的土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等情况了如指掌，便于在后期管理中做好物业及其附属设施的维修养护工作。 前期介入主要人员和主要工作 前期介入人员为工程技术人员，主要了解各项工程的进展情况，参与各类机电设备设施的安装调试，房屋的结构、各类管线的分布走向、隐蔽工程等。从业主使用和物业发展功能出发，给发展商提出合理化建议，以便于后期的物业管理。 物业管理前期介入的内容 从业主角度：审查建筑设计图纸建议必须改良改善的工程，如 足够的车辆泊位、单车棚、商业及管理用房、空调 孔、车辆流向、降噪环保等。 从管理角度：分析物业建造的选料及安装方法等降低遗漏工程 改善设备使用效果，减轻后期管理压力，如电梯 配电、消防设备安装。 审查有关工程及设备的质量，提供改良意见，如维 修检查通道的位置、或因增加设备而影响物业的外 观形象。 -------物业规划设计和建设的介入 施工中的质量监理介入 作用：保证建筑移交和日后管理的连续性。 --- 检查工程施工进度 --- 参与有关工程联席会议 --- 提供机电安装及能源分配的有关专业意见 如设备安装时就要 考虑到将来检查维修时的方便避免隐患减少人为大修 --- 提供功能布局或用料更改的有关专业管理意见使日后管理操作 成本 --- 督促施工人员做好对楼宇材质方面的保护如大理石瓷砖地面的 保护 --- 提高熟悉楼宇中的各种设备和线路如内部结构、管线布置 --- 保证楼宇的安全启动正常运行保安衔接无漏洞保安系统设备人员在 投入使用前就运行起来 减少如屋顶漏水山墙渗水阳台倒翻水的问题有赖于建筑材料的过关及施工质量的过硬 介入阶段的选择及介入内容 根据介入阶段的不同可分为早、中、晚三类具体介入时间 还要依据物业的具体特点和情况。 早期介入阶段为物业方案设计、施工准备阶段 --- 分析原设计图纸，提出有关楼宇结构布局和功能方面 的改良建议 --- 提出设备的设置和服务方面的意见 --- 提出设计遗漏工程项目的建议 中期介入阶段为土建结构封顶、进行设备安装和内 部装修阶段 --- 检查前期工程的施工质量，并就原设计中不合理 但又可以改动部分提出建议 --- 配合设备安装管线布置进行现场监督确保质量 --- 提出遗漏工程项目建议 晚期介入阶段为工程基本完成，准备工程竣工验收 接管验收阶段 --- 进行机电设备的测试检验，准备交接和验收 --- 指出前期工程缺陷，就改良方案的可行性及 费用提出建议 从物业管理的实务角度介入的内容 --- 建筑结构与建筑材料 漏渗水、常用建材质量跟踪 --- 水电设备与消防设备 自动灭火及报警器、安全出口位置 --- 保安安全系统 智能化、监控器防盗报警系统的位置 --- 环境卫生、绿化 垃圾处理方式、绿化搭配 --- 配套设施 教育、商业、商务、停车、邮电、购票等 --- 其他介入 厨房设备位置及水斗，洗衣机位置，阳台地漏 物业管理前期介入管理制度建设 物业管理内部管理制度 * 员工手册、员工岗位职责及考核指标 * 内部管理制度、服务规范、人员编制、管理模式 物业管理外部管理制度 * 委托管理合同、物业验收与接管标准、入伙手续文件 * 装修管理规定、业主公约、物业管理规定 物业接管验收准备工作 抽调业务骨干组成物业接管小组 小组成员组成主要有：档案管理文员（负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作 ）、业务骨干（负责业主资料的验收移交以及协助楼宇的验收移交工作 ）、机电维修部抽调业务骨干（具体负责房屋本体、公共设施和机电设备的验收移交工作）