青岛维多利亚广场酒店式公寓项目立项申请报告.doc

青岛维多利亚广场酒店式公寓项目立项申请报告 目 录 全国房产市场分析 一近几年房价上涨的主要原因何在 二今年乃至以后几年房价的变化趋势分析 青岛房产市场分析 一青岛市房地产回顾 二2004年青岛市房地产市场综述 三2005上半年青岛市房地产各项数据统计分析 四青岛现行主要房地产政策 青岛市民购买力分析 一市场环境调查总结 二商业环境总结 酒店式公寓市场分析 一酒店式公寓概念与特征 二酒店式公寓的主要类型 三酒店式公寓的主要优势 四青岛酒店式公寓现状分析 青岛市及周边发展规划分析 一青岛城市地位 二城市重大节日 三城市投资与发展 四城市CBD规划与发展 五中山路商贸旅游区的规划与改造 六青岛小港湾改造工程 项目运作深入分析 项目概况 项目SWOT分析 项目总体规划 目标客户定位 项目实施进度计划表 项目投资回报分析 规划指标 成本核算 销售收入 投资收益 敏感性分析 结论 一全国房产市场分析 一近几年房价上涨的主要原因何在 近几年来在各方面因素的带动下房地产价格呈现快速上涨逐年攀升的态势到2004年全国商品房和商品住宅平均销售价格分别上涨144和152是1998年以来的最高水平房价的快速上涨制约了普通居民居住权益的实现既影响国民经济的健康发展也波及到社会的稳定成为社会各界关注的焦点问题面对这种形势国务院连续出台了一系列稳定房价的政策措施那么这一轮房价快速上涨的内在原因何在各项调控措施出台后房价又将向何处发展房价快速上涨是房地产市场需求过度旺盛的结果从理论上讲房价的上涨或下跌其根本的动因都是由供求关系所决定的在当前又主要表现在房地产市场的需求过度旺盛上1998年国务院下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》实施了积极的税收政策和住房金融政策鼓励居民住房消费各地区各部门认真落实国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的决策部署尤其是银行推出个人购房按揭贷款业务有效激发了长期被压抑的购房需求住房消费有效需求迅速释放使住房销售市场的合理需求增加另一方面从1999年下半年起住房二级市场开始放开允许房改房上市交易增加了个人购房的支付能力使住房需求在短期内急剧增加另外随着工业化和城镇化发展城镇人口增加大规模城市改造和居民拆迁使住房销售市场的被动需求也不断增加2003年全国城市房屋拆迁量约为14亿平方米在国务院办公厅下发《关于控制拆迁规模规范拆迁行为的通知》之后2004年全国城市房屋拆迁量有所下降但也达到相当规模20左右少数区域个别楼盘甚至占60以上据上海市统计局调查2003年底上海投资购房占166已经超出了10的国际警戒线1998年至2004年我国国内生产总值由78345亿元增长到2004年的136876亿元扣除物价因素年均增长85城镇居民人均可支配收入由5425元增长到2004年的9422元年均增长862004年底我国城乡居民人民币储蓄存款余额高达12万亿元客观上也具备了较强的消费能力而从实际结果看我国城镇人均住宅居住建筑面积也由1998年的187平方米提高到2004年的24平方米左右城镇住宅成套率超过80房价快速上涨是房地产市场供给结构失调的体现供给结构不合理主要表现在三个方面一是房地产二级市场发展缓慢二手房供给短缺二是房屋租赁市场还不够完善大多数居民还只能通过买房解决居住问题三是房地产一级市场中中低档住房比重偏低高档商品房比重偏高住房超前消费现象十分突出2004年全国商品住宅施工面积竣工面积同比分别增长182和23其中经济适用房却分别下降11和263这造成了真正有居住需要的占社会人群之大多数的中低收入居民的住房得不到解决而房地产投资投机市场却大行其道信贷资金激增土地交易价格上涨是促使房价过快上涨的重要动力房地产业是一个资金密集性产业房地产业的发展离不开资金的支持和土地的供应近几年来也正是这两个因素直接推动了房地产业的过度繁荣间接推动了房价的急剧上涨2003年起由于中国外贸大量顺差国际上要求人民币升值的压力很大在人民币升值预期的影响下大量海外资金进入中国并大多选择进入国内的楼市中国人民银行公布的2004年上海市金融运行报告表明2004年1月―11月境外资金通过各种渠道流入上海房地产市场的总额超过220亿元比2003年增长1352000年的6急剧提升到2003年的21房价地价的上涨有助于地方政府获取更多的收入房地产膨胀得越大地方政府的收益就越大而与此同时地方政府的成本却是零正是这种成本和收益的极端不对称性使地方政府成为推动中国房地产业快