2010闸北联合汽车广场项目营销策划报告.ppt

目前区域的整体客户的构成如下： 根据市场结论，目前区域内生活型商业较为密集，项目西北侧已出现集中性商业，商业市场已趋向于饱和；从区域未来发展来看，若干年后周边将形成一个新兴的商务密集区，产业规划将导入高端商务人群，单向的生活型商业将不能满足未来消费需求； 区域办公对外辐射力扔出发展阶段，因此预估本案客群的投资、自用比基本在2：8左右，客源主体为商贸（钢贸），物流、IT信息和高科技产业。 在达成项目开发中各项前置条件，我们来确定本案的营销模式？ ！ ！ 汽车产业客户 让利、折价 其他产业客户 售价不变 策略点① 深入产业链， 对汽车产业客户给予售价优惠，价格让利 术语：守株待兔 等人来！ 营销方案/销售策略 策略点② 深入产业链 通过自身资源，产业协会等途径， 深入产业形成定向的招商，再针对本案投资客户给予转接 ！ ！ 策源客户资源 汽车行业协会 术语：不入虎穴、焉得虎子 找人来！ 营销方案/销售策略 ！ 策略点③ 政府优惠政策导入， 汽车行业进驻本案税费减免，年后反税等优惠政策 术语：姜太公钓鱼，愿者上 自己来！ 政府优惠政策带动整体市场产业客群 ！ 策略①、②完美结合的产物 营销方案/销售策略 3 推广策略 推广策略 品牌+圈层+渠道+体验的全方位立体营销 品牌 圈层 渠道 项目品牌与企业品牌的双重提升 信心保障 价格支撑 主要客户 小众营销模式的 精准锁定 有效传达 客户渠道的有效联动与挖掘 立方效应 成本控制 体验 营造氛围，感受产业主题，提高市场认知程度 细节至上 体验决胜 政府品牌（“汽车大道”规划)开发商品牌（中野、联合汽车）三大品牌效应叠加媒体追踪、跟踪报道政府领导、行业协会、媒体记者、大客户、前期积累诚意企业客户 营销方案/推广策略/品牌营销 汽车产业链 安亭、临港等产业园区的定向客户引导 行业推荐会 政府引导汽车行业相关产业链企业推荐 营销方案/推广策略/圈层营销 渠道①与策源专用相关产业客户的直接对接 渠道②政府资源对外嫁接，主动配合政府工作 渠道③周边渠道（中介等渠道） 营销方案/推广策略/渠道营销 中介推介会 体验①售楼处与项目主体的融合 售楼处风格贴近或融合与汽车元素，例如座椅、沙发、签约带、走道等； 体验②户外媒体直接出发的视觉冲击 营销方案/推广策略/体验营销 4 媒体通路 媒体通路 电视广告 报纸广告 策源优势资源 专属媒体通道 传统通路的选择 策源建议 均属于我司的数据库资源，内有4－5万名投资客名单。可通过对这类客户的短信群发，让其知道我们的项目，扩大本案的知晓度同时也可去化一步份投资产品。 复地会、明源数据库 策源优势资源 媒体通路 外部投资客的有力支持，通过投资博览会，推介和提升项目形象。 浙商协会 策源优势资源 媒体通路 资源升级，战果加倍 策源优势资源 媒体通路 全球最大的中、小型企业的B2B交易平台——阿里巴巴 ，许多产业链都有上万个企业，通过阿里巴巴提供的企业名录，可以马上找到项目的目标客群，而通过完善搭建的项目网络平台，可以让目标客群迅速的对项目产生记忆，而这部分企业在线上交易的同时，也需要一个良好的现实展示平台，从而实现线上线下的互动，从而避免“大海捞针”式的传统营销方式，迅速的打开市场，成本低且效率高。而通过团购诚信通，可以迅速的形成园区核心产业链，提供项目的核心竞争力。 复地 集团 规划设计 （规划、园林景观等） 建筑材料 （水泥、玻璃、机械等） 第三方 （广告、活动公关等） 五金配件 （门窗、水管等） 新技术 （弱电、环保节能等） 媒体 （户外、短信、报纸等） 建筑公司 （建筑施工等） 装修设计 （室内装潢等） 资源升级，战果加倍 策源优势资源 媒体通路 5 推案周期 营销方案/推案周期 2011年 2012年 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 销售周期预计为18个月； 鉴于市场结论，目前至2012年初的市场空白，以及未来的较大放量； 策源建议把握市场空间，建议项目在2011年4月开盘销售，2011年争取开两波； 从目前项目的工程条件，及销售硬件条件来看无法在明年上半年完成售楼