物业公司如何盈利.pdf

物业公司如何盈利 众所周知， 专业物业管理企业是一种微利型企业， 其所收取的物业管理费在用于管理项 目的支出后所剩无几， 当物业公司收取物业管理费较为困难时， 立刻面临运转也就十分困难， 因而导致不少物业公司降低服务水准、 服务质量引起投诉进而引起诉讼案件。 所以， 我们不 能限于收取有限的物业费中， 而应该广开思路， 适应市场的需要， 由管理物业到经营物业兼 容并行，大力发展物业的综合经营， 实现企业的盈利，走出物业管理停滞不前的圈子。 而且 也只有物业管理企业盈利才能做到不断地提高物业管理水平， 为广大客户提供更加优质的服 务打下坚实的物质基础。 一、目前物业管理企业存在的多种问题 物业管理这一行业在我国从八十年代初期的深圳开始起步，经过 20 多年的发展，现在 的物业管理企业如雨后春笋般的不断出现， 不管是大城市还是中小城市都活跃着物业管理企 业的身影。但是，由于不少企业受国营旧有体制影响，观念还停留在七十、八十年代，把自 己的职责局限于：环境卫生，治安消防，设备维修、物业收费等事情中。如此观念物业管理 企业还有发展的前景吗？ 这样的结果只会影响到相当一批物业管理企业越来越经营困难，直接后果就会致使物业 管理人员素质低下，业务知识得不到提高、服务态度差、服务质量下降、引起客户投诉、拒 绝交纳管理费， 甚至严重的引起法律纠纷。 物业管理企业面对如此困境时， 大多数的企业只 能是停滞不前，维持现状，根本无暇顾及企业的发展和壮大。 物业管理工作，不仅仅是通过卫生、安保和维修等达到业主或使用者感觉安全舒适的目 标，这仅是管理的一部分内容， 或者说是一小部分工作， 它的更大的目标， 是要给你所服务 的物业项目一个市场定位， 并使它成为产生价值的一种存在， 即可以用经济价值来衡量的升 值产品。 二、物业管理企业的收支分析 先看看物业企业的收入来源，大致归纳就包含四个方面的收入： 一是公共性服务费用的收入，就是通常所说的物业管理费； 二是公众代办性服务费的收入； 三是特约服务费的收入； 四是物业企业的综合经营的收入。 就上述的四种收入，经过多年的实际操作经验和市场调查、研究、分析，可以看出，第 一种的物业管理费基本是在政府物价部门控制的范围之内， 为业主或者业主大会接受的价位， 收费遵循的原则是公开、 合理且与服务水平相适应。 当一个物业管理区域的管理费用确定后， 物业服务费基本成了一个固定值，不可能随意变动或者增加。第 二种的公众代办服务费， 就目前的市场环境来看， 水、 电及其他代办项目都是控制在国家能源相关部门， 物业管理企 业得不到任何的手续费， 只能是物业管理企业免费为住户和业主提供服务。 第三、 第四种服 务费的收取靠的是物业管理企业有能力去充分发掘、 开拓市场，如果忽视或者没有能力作到， 则企业就根本没有发展的前途和空间。 再看看物业管理企业的支出情况： 一是物业管理的成本包含有服务人员的工资、社会保险；物业管理区域公用部位、公用 设施设备的日常维护费；清洁费用；绿化养护费；公共秩序维护费；办公费；固定资产折旧 等等，我们在核算营业成本的时候包含了直接的人工费、材料费； 二是核算开展物业管理过程中发生的管理费用； 三是核算财务费用； 四是核算所得税。 从以上的收支分析的中我们不难看出，物业管理企业的利润构成为： 利润 =营业收入–营业成本–管理费用–营业税金–财务费用 在实际工作中我们做了一些调查，并针对调查的资料进行统计、分析，得出了如下的结果： 物业管理企业的支出（企业是在