商业地产项目前期定位、规划及其原则.PPT

* * 4、招商成功不等于万事成功 不少开发商认为，商业地产开发 的重中之重就是招商。 因此往往对商业地产的前期选址 定位、规划布局少做论证分析 一味只重招商，甚至急功近利 商场各种软硬件设施未完善就 带病招商，以房地产模式搞招商 以求早日回笼资金获得回报。 * * 商业地产开发以经营效益论成败，招商顺利并不代表今后一切都顺利。现实中宣传炒作越轰动，招商租售越火爆的商业地产，开业后往往并不成功，效益差、失败收场都有可能。 有的开发商招商时只顾眼前利益，一味追求招商率，缺乏全盘统筹规划。 * * 许多商家不管理主力店、次主力店、小摊档，也很少顾及功能区域、布局位置、经营业态。 只要有人租赁商铺就放租出去，套用房地产模式搞商业地产招商，势必会埋下重重隐患。 一味追求招商率，缺乏全盘统筹规划。 * * 5、商业地产开业需要好策略 开发商普遍认为，招商成功后， 只要通知客户按时开业就是了， 却从根本上忽视商业地产开业需 要好策略，缺乏营造一个热闹兴 旺的商业氛围的能力。 有的甚至不惜孤注一掷， 缺乏开业运作资金，负债 也开业，如此一来，往往 造成开业“开坏头”，场面冷清， 难以为继，失败也是迟早的事。 * * 开业必须讲究策略和时机， 急于求成的结果往往是欲速则不达。 好的开业策略需要审时度势， 做到知彼知己，因市制宜， 因时制宜，因地制宜， 因人制宜，以求得天时、 得地利、得人和。 * * 6、商业地产需要复合型团队 商业地产是十分复杂的复合地产，有人比喻说：“住宅地产是小学生； 商务地产、写字楼、度假村是中学生；商业地产是大学生。 商业地产迫切呼唤高素质专业人才。 商业地产与房地产是两个既有联系又运作完全不同的概念，房地产以销售论 回报，商业地产以经营论成败。 * * 既懂地产又精通商业经营的复合型商业地产人才，必须是经过实战磨练， 有亲自策划开发成功经验的人。开发商业地产可谓得人才者得天下， 妒人才者失天下。 商业地产选址可以多做选择，资金亦可多方筹集，而具备商业地产开发运营 成功丰富经验及专业技能的复合型人才却是良将难求。 * * 从目前商业地产的现状看， 高素质专业人才的缺乏在很大程度上制约了商业地产的健康发展。 * * 7、以市场为导向重视培育商场 商业地产在开发运营当中，不论是将商场分割销售，还是只租不售， 开发商都要承担社会责任，不但要建场，还要以市场为导向，以经营为 中心，与商户同心协力培育好商场。 不断优化整合各类商业资源，做到人无我有，人有我优，创造更好的营 商环境以利早日促旺商场，吸引更多客户到来，落地生根开花结果，实 现开发商、投资者、经营者、消费者共赢目的。 * * 8、订单商业地产并非灵丹妙药 近年来国内流行先找好主力商家，再按商家需要建大型商场的订单商业地产开发模式。 表面看来，这似乎降低了开发风险，但实际上却仍是沿用住宅模式搞开发，高价炒作产权式返租商铺套现。 这种产权分散存在影响后续经营的隐患，应该说从开发商打着订单商业地产概念，销售产权式商铺那天起就已埋下，最终将势必与小业主纠纷不断。 * * 订单商业地产并非灵丹妙药 * * 综观国内不少商业地产策划机构或专家，原来都是主要从事房地产策划的， 对商业地产可说是半路出家。 往往只是套用房地产开发模式，迎合开发商的主观欲望来策划商业地产。 如果片面相信这种故弄玄虚，有理论而无成功开发实战经验的策划机构或专家 那么商业地产开发将成纸上谈兵的实验室。 这种打着策划大师幌子鱼目混珠、败坏商业地产策划界声誉的案例并不少见， 他们严重影响了商业地产全程策划的健康发展。 9、商业地产策划不可纸上谈兵 * * 10、增强事前风险防范意识 针对当前商业地产开发陷阱和误区无处不在的现象，高回报诱惑之下潜在 的高风险。 不仅要考虑政策、资金有风险，更要认真调查论证，融会贯通， 以整体观念开发商业地产，做到前瞻后顾。 * * 四、遵循商业量化原则 商业是一个量化的行业，是需要有量化的 购买能力，所以商业地产的开发，特别是 大型综合商业、商业中心的开发也必须是 一个量化的过程，而量化是通过商业规划 来完成的。 * * 4、地产与商业的对接非常重要 过去往往是先地产后商业， 开发商盖房子的时候没有想以后商业怎么搞， 把房子盖起来后才开始招商， 把商铺打散卖给小业主。 可是卖给小业主以后，租给谁？ 谁来经营？ 这个地方适不适合搞商业？ 适合搞什么业态的商业？ 一些开发商很盲目，没有统筹考虑。 * * 5、了解市场、掌握信息 做商业地产策划和做生意相同，都必须充分了解市场、掌握必威体育精装版信息，并对竞争对手做到知己知彼。 尽管商业地产策划的每一步都有很强的计划性，但在坚持执行即定计划的同时还必须根据市场的变化和竞争