社区商铺投资讲座.ppt

* 立地条件决定了商业周围环境和其本身因素对商业经营的影响。所谓“一步三市”，立地差之毫厘，会导致业绩失之千里；商铺的立地力，主要包括门前道路的类别、顾客来店的方便度等要素。 人流从哪一个方向来、顾客是否容易到达等因素也非常关键，如道路是否有天然或人工障碍物，比如交通栏隔； 在南北方投资商铺还要考虑日照因素，在北方地方门朝东和朝南的商铺肯定要好于朝西和朝北的商铺。 5、立地条件 * 隔离带 * 案例：现代城北 侧 南侧出租率高，北侧出租率低 南侧经营状况好，北侧较差 北侧转租率高（包括不见不散、日本料理、车行等） * 北侧为长安街快速主干道，南侧有停留广场 日照条件（南侧日照好，北侧日照差） 南侧和南区住宅区相通 写字楼出入口在南侧 案例：现代城南 侧 * 周边的租金水平将直接反映你投资商铺的租金能否支撑购买价格；购买商铺的最终目的是通过租赁实现预期利润，再低的回报总应该比银行利息要高，这是一个原则性的问题。 周边同区域、面积相近等商铺的租金水平也将决定投资商铺的价格水平，一般来讲，结合目前市场的资本化率或者大家普遍认同的商铺投资回报水平，就可以简单计算出该商铺售价的区间。 例如：假定该区域可比物业租金5元/天/平米，递增幅度在每 2年5%，10年期平均租金水平5.8元 目前市场上可接受回报水平是7%，12-13年收回投资 该物业的售价5.8*365*12=25000-26000元之间 6、周边的租金水平 * 确定一项与近期市场上售出的物业和有相似可比性的物业的投资价值。 在给定的购买价格下，投资者可以使用销售比较法来确定商铺的每平方米的价格，然后将计算得出的每平方米的价格与市场上近期出售的可比物业进行比较。 购买价格 商铺的总面积 7、销售比较法 每平方米的价格 * 726万元 158 46000 同在一个区域内的项目进行对比。（如朝阳北路珠江罗马嘉园、天鹅湾、国美第一城、华纺易城等） 珠江罗马嘉园1层底商158平方米商铺726万元； 同样地段华纺易街1层商铺的单价是37000元； 根据位置面积大小等各方面进行分析价格： * 缺 点 没有考虑物业的收入，市场上往往缺少足够的或者相似的可比性项目进行比较，尤其是商铺。 销售比较法的优缺点 优 点 投资者可以将现有物业价格与市场上现行的土地和建筑物的交易价格进行比较。 * 一项投资的内部收益率（IRR）是指投资的每一元钱在每期所带来的收益百分比。内部收益率给投资者提供了一种以收益为基础比较投资方案的方法。 8、内部收益率法 * n ＄ 0 -2000000 1 100000 2 100000 5 120000+300000 i=？% * 优 点 由于IRR是经现金流模型计算出来的，而且有初始投资、定期营业现金流、销售价值和预计持有期，所以，它回答了一项投资所应该回答的四个基本问题： 应投资多少？ 什么时候投资？ 投资收益是多少？ 什么时候可以获得投资收益？ 内部收益率（IRR）法的优缺点 缺 点 没有衡量和考虑影响投资撤出的外部因素 * 祝大家在商铺投资中获得 适当回报！ * * * * * * 地域特征： 本项目地处东二环——东便门桥的东南角，北连建国门商圈，西临大都市商业街，东靠成熟社区。 社区规划： n5千平米的大型休闲运动会所。 n忠实里小学和文汇中学。 n5.7公顷绿地 n规划的社区便利商业配套 交通状况： 社区商铺投资讲座 * 提纲 一、关于投资 二、关于社区与社区商业 三、社区商铺投资的特点 四、投资的几种分析方法 * 一 关于投资 1、投资的概念 一般性的理解为投入资金以获取回报或利润;这是一项资本支出，资本支出应该能在未来创造收入或利润; 投资也是当前消费的一种替代选择，使用可利用资金创造未来收益。 什么是投资? * 一 关于投资 1、投资的概念 他第一次将投资和投机区别开来，他对投资的的定义：“投资是一种通过认真分析研究，有指望保本并能获得满意收益的行为。不满足这些条件的行为就被称为投机。”——本杰明·格雷厄姆（华尔街的教父、巴菲特老师） 格雷厄姆总结的特征： 在你进行一项投资活动时，要对该公司及其基础业务的稳妥性进行彻底的分析； 你必须细心保护自己，以免受重大的损失； 你只能期望获得“适当”的业绩，不要期望过高 * 流动性 财务杠杆 管 理 税收影响 持有期 价格的变化 现金流与投资者行为 投资者偏好 风 险 投资特征 2、投资的特征 一 关于投资 * 风 险 购买商铺投资需要一定数量的资金，因为实现投资项目收益的最大化需要一段时间，房地产投资可能给投资者带来一些特殊的风险； 由于市场因素的变化，导致商铺的空置等带来风险； 租