2011洛阳房地产市场调研报告.ppt

2011年非住宅供应44.04万方，销售仅18.87万方。2011年商业销售经历了两个封顶，第一个是3月份，销售4.71万㎡，主要原因是3月份世纪华阳商业、宝龙城市广场商业销售；世贸公馆、五洲大厦写字楼集中备案。世纪华阳三期商业地段优势无可替代，均价28000元/㎡，主要针对一次性付款客户，以高姿态开盘，一小时劲销1.87亿。宝龙城市广场二期水系步行街均价17000元/平方米左右。另外写字楼主要有世贸中心和五洲大厦，价格7000-10000元/㎡。10月份以后，随着住宅销售一片惨淡，部分项目加大了商铺推广销售的节奏和力度。主要有新天地红太阳二期、东方今典、盛唐至尊、宝龙、恒大等，在10月、11月都加推商业，使得年底商业销售抬头。 1、 商品房非住宅市场孕育着物业形态的演变 商品房非住宅销售呈现供需两旺，物业形态升级加速 2、 项目名称 总建（万㎡） 隆安东方明珠 12 商会大厦 1.86 海港城恒伟广场 4.6 彤辉广场 3.2 科技大厦 7 建业凯旋广场 2 中迈红东方 5.2 升龙广场 5.85 国贸大厦 5.5 世贸中心 3 写字楼市场发展带动商务形态的提升 合计 50.21 目前市场写字楼项目多属在推状态，总体市场供应量约50万方，需求远远大于供应量。 写字楼市场求大于供使得商务形态升级加速 0.2 洛阳中高档写字楼入驻企业性质 本地企业/单位 外地企业/单位 0.8 10% 10% 9% 9% 7% 6% 4% 6% 4% 洛阳中高档写字楼入驻企业行业分布 4% 3% 3% 2% 12% 11% 2、 写字楼市场发展带动商务形态的提升 电子、贸易、地产业引领各行业商务升级 电子/电器/设备 建材/装饰 文化/教育 医药/化工/日用品 食品/烟酒 商贸/物流 咨询/法律/会计 政府/组织 其他 广告/传媒 建筑/房地产 信息/软件/科技 休闲/旅游 美容/健身 金融/保险 金融/保险 行业 电子/电器/设备 商贸/物流 建筑/房地产 建材/装饰 占比 12.15% 11.21% 10.28% 9.97% 咨询/法律/会计 信息/软件/科技 文化/教育 9.03% 8.72% 6.85% 政府/组织 5.61% 休闲/旅游 5.61% 医药/化工/日用品 4.05% 其他 美容健身 食品/烟酒 广告/传媒 4.05% 3.74% 3.43% 3.12% 2.18% 98% 100-200平米 1000平米 凯悦大厦入住企业承租面积分布 2% 27% 53% 10% 金港商务中心面积区间分布 10% 50平米以下 50-100平米 100-150平米 150平米以上 公司人员不多，主要是货物 周转，四、五十平米正好 ——访谈洛阳 福瑞德商贸有限公司工作人员 洛阳企业还处于创业、 成长或发展期，办公面 积多为30-40平米，大 的100平米左右。 一些知名企业在洛阳 的分支机构属于办事处 性质，面积需求小（如 摩托罗拉郑州分公司驻 洛办事处在凯悦大厦租 赁不到200平米）。 企业类型 创业性企业 成长型企业 企业人数 20人以下 20-50人 物业要求 价格低、空间使用灵活、可商可住 价格适合、面积实用，地段要好， 开始要求形象 写字楼阶段 商住公寓 商住公寓、低档 写字楼 发展型企业 50-80人 形象要好，价格中等，要有商务配 套，区位要好，交通便利 低档写字楼、中 高档写字楼 稳定型企业 80-100人 高形象、可以接受高价格，商务配 套服务 中高档写字楼、 顶级写字楼 扩张型企业 100人以上 高形象品质、企业品牌、价格敏感 度低 中高档写字楼、 顶级写字楼 不同发展阶段企业对于写字楼物业的需求 2、 写字楼市场发展带动商务形态的提升 企业需求要求商务形态的转变 2、 写字楼市场发展带动商务形态的提升 西工区—商务形态升级所带来的核心商务圈 西工区 数码大厦 富雅东方 申泰世纪广场 国贸中心 枫叶国际 中泰商务 申泰世纪广场 中州国际 春蕾大厦 面积（㎡） 88 110 47 150 49 100 75 48 98 租金（元/㎡月） 25 25 23 25 30 16 20 27 12 凯悦大厦 金源国际 万国银座 五洲大厦 奥林商务 阳光商务宾馆 红星美凯龙 湖滨苑 长兴尚街 面积（㎡） 120 40 120 110 190 50 65 230 100 租金（元/㎡/月） 25 30 18 36 40 24 24 25 25 租金： 西工区 华源财富广场 富雅东方 凯悦大厦 富雅东方 悦丰广场 中泰商务