滨海大学城招商运营管理策划报告.doc

滨海大学城 招商运营管理策划报告 承蒙合作前的信任，我本人非常荣幸地拟写一份·滨海大学城招商运营管理策划报告，供贵公司参考与决策时鉴！ 任何商业项目开发销售成功只是成功了一半，如何保证招商成功及实施长期的运营管理，保障发展商、投资客、运营者、运营管理者多方利益最大化才是真正意义上的成功。 本案是建立在我从事招商行业两年多对前期市场调研及营销导入的基础上，结合市调结论、市场定位、产品定位及营销整合等而制定的运营策划报告。具体内容包括项目综合评估、项目发展定位、运营管理分析、项目运营模式分析。依据此报告将可指导后期的运营管理实施，并确立项目招商与销售实施，具体操作细节和最终数据表现将根据滨海当地市场动态及项目进展情况而做适当调整。 运营管理的实施是一个随市场变化而必须随时调整的系统工作，取决于运营管理团队对市场的把握管理细节都考虑在内，本人希望随着工作的推进而逐步深化，以达到使项目开发、运营户的掌控、专业的运营管理水平。因此本案未必能全面周详地对所有运营、招商、销售、后期运营管理圆满成功的目的。 敬祝细阅！此呈 目 录 第一部分 项目综合评估 市场综合评估 项目概况 项目SWOT分析 项目市场定位 第二部分 项目发展定位 招商运营发展定位 租售模式定位 经营定位 经营业态组合 第三部分 项目经营管理分析 经营管理定位 招商运营中心管理定位 经营管理实施前提 第四部分 项目经营模式分析 一、 租售模式定性 二、 招商模式定位 第一部分 项目综合评估 一、市场综合评估 滨海大学城消费者特征 95%群体是大学生，所以档次有多种。 在吃、穿、玩方面消费支出较大。 特别是大学的女生，消费观念较为时尚。 注重产品品质，追求品牌。 向往环境优美的购物场所，渴望得到优质的服务。 滨海零售业特征 滨海零售业处于自然的集市发展阶段，缺少合理的城市规划及经营管理引导（处于起步期）。 商业服务仍以传统的线型街道为依托布局，缺少大商家及相对集中的核心商圈。 地段仍然是决定商业价值的绝对因素，缺少主题式商业及龙头商业。 服务功能单一，缺少集购物、休闲、娱乐、餐饮等一站式消费场所。 商业形态多为物质需求型的生活、生产用品小商铺，缺少成规模、上档次的购物场所。 部分业态缺乏中高端产品的市场供给。 大多商（市）场缺少统一的运营管理、正规的物业管理。 滨海区现有业态无法满足日趋增长的消费需求。 附表：滨海区与潍坊市内零售业态比较|如下表 业 态 市场支撑 风 险 市场状况 潍坊（市） 滨海区 综合娱乐业 高端市场有效需求 区域商业辐射力 招商 需要长期经营 有 业态空白 品牌餐饮 大众消费空白 招商 有 业态空白 大型餐饮 中、高端市场有效需求 需要长期经营 有 业态空白 百货商场 高端市场有效需求 招商、经营 有（中百、泰华等） 业态空白 主题明确的 购物步行街 城市化进程的时机 营销 有（地下名店商业街、步行街等） 业态空白 大型综合 购物中心 区域商业辐射力 市场有效需求 招商、经营 有（银座、尚东佳乐等） 业态空白 家居市场 区域商业辐射力 便利的交通条件 招商、经营 有 有待规范 小商品 批零市场 区域认可度的积累 区域商业辐射力 市场有效需求 营销 有 业态空白 家用电器 中、高端市场有效需求 招商、经营 有 有待规范 儿童娱乐城 大众消费空白 经营 有 业态空白 酒店式 商务公寓 区域辐射，消费需求 经营 有 业态空白 （三） 潍坊各大商业特征（详见市调报告） 二、项目概况 （一）项目简介 潍坊市位于山东半岛中部，南依峰峦起伏的泰沂山脉，北濒碧波万顷的渤海莱州湾，东与海港名城青岛、烟台相连，西与石化城东营和齐国故都淄博为邻，与省会济南直线距离为183公里。 滨海欣泰商业街于整个科教创新区的中心地带，南面为科创南路，北临科创北路，商业街西广场面朝文昌湖，至西向东延展开。商业街中心广场将商业街分成东西两期，一期和二期既是一个整体，也可单独形成一个商业体系。地块总用地面积87962平方米（其中道路及绿化用地面积36568平方米，建设用地面积为51394平方米）。 本项目正是基于大学城正中央。 项目所在商圈商业氛围浓厚，交通四通八达，项目与周边生活建筑共同形成了完善齐全的商业中心区，发挥着滨海区中心区域的商业聚集效应和辐射效应。欣泰商业街的出现，将引领滨海区商业必威体育精装版潮流，促进滨海区的经济飞速发展，加速城市与国际接轨，是当之无愧的滨海区客厅和第一商业据点。 （二）项目特征 由于项目所处特殊的地理区域、一流的商业地段及滨海区特定的社会发展阶段，加上项目规模以及开发商较为理性的开发战略，使得本项目具有不同于其它商业项目的如下特征： 1、项目规模滨海区首席，拥有庞大的消费群体。 2、一站式消费基地，项目业态较为齐