公寓专题研究.ppt

* * 普通出租型公寓 VS 服务式公寓 VS 酒店 商业竞争模式比较 服务式公寓是介于酒店和住宅物业之间的一种物业类型，其满足了介于长期及短期居住之间的需求。 其长租客源将与区域内投资型高档住宅形成竞争； 其短租客源在一定程度上与酒店形成竞争，也是对酒店需求的一种补充形式。 做什么才能吸引眼球？ 怎样做才能赚钱？ 怎么规划最为合理？ 是否注重绿化？ 要不要景观？ 分几期开发？ 现在遇到的问题？ 在那个稀缺的位置 * 目录CONTENTS PART 4 公寓区域市场研究 公寓。 IN西安 西安目前的房地产市场已经形成以南郊强势的价值标杆区，各区域价值属性对在售代表楼盘有着非常大的强势限制性； 但公寓仍然以高新、城南及其辐射带内供应集中。 区域 档次 主要目标客户 曲江板块 高档\以别墅、低密度物业为主 私营企业主高级管理人员 高级公务员 高新 中高档\高层和小高层洋房为主 高新产业技术、管理人员私营企业主公务员 城内 中高档、酒店式公寓 外企和大企业高级员工、投资客和机构 南郊 中档至中高档\小高层和高层 研究所技术人员、教师 私营企业主 东郊 中档\以普通小高层洋房 个体批发经营户区域厂矿企业(纺织)管理人员 西郊 中档以普通高层洋房 军工企业高级技术及管理人员高教教师航空企业员工 北郊 中档至中低档 以普通小高层洋房 公务员企业技术人员及管理人员 北郊 西郊 高新 东郊 城内 南郊 曲江板块 浐河板块 公寓市场六大板块解析 西安近年市场概况 08.1 08.2 09.2 09.1 08.4 08.3 09.3 09.4 10.1 10. 2 10. 3 10. 4 11.3 11.2 11.1 08.1 08. 2 09.2 09.1 08.4 08.3 09. 3 09.4 10.1 10. 2 10. 3 10. 4 11.3 11.2 11.1 3季度成交面积240万㎡，环比上季度上涨14.88%，同比下降15.81%;销售额1528385万元，与2季度相比上涨20.65%，与上年2季度相比下滑10.56%； 本季度普通住宅销售面积占同期商品房销售量的比例为83.87%，销售额所占比例为72.29%。 3季度销售面积为213094.99㎡，环比下滑23.79%，较去年同期相比增长9.94%，占本期商品房销售总量的7.46%; 本期销售额为358729万元，环比增长16.73%，较去年同比增长53.4%，占同期商品房销售额的16.97%。 城南市场 全力冲销量成为各开发商年度关键时刻最为主要的任务； 调控逐步深入，信贷越收越紧，短期无法扭转的市场颓势令楼市提前入冬，越到年末，压力越大； 明年开发商也很有可能受到当前楼市影响，适当调减销售任务，西安的房价将逐步步入理性轨道。 从11月各面积段销售套数来看：90-130平米区间段的销售套数占到了30.3%相比上月上涨6.4个百分点为本月城南区销售套数最多的区间段，其次为90-110平米区间所占比例为18.7%. 如图可见：公寓项目以小户型为主打，销售率仅占5.5%。 项目名称 项目位置 面积区间 交房标准 入住时间 价格 （元/㎡） 物业费 绿化率 长安公馆 城南区环城南路西段14号（城堡酒店西侧） 30~70㎡ 精装 开盘时间：2010年9月19日 入住时间:2011年12月31日 17000 4元/平米/月 15% 中贸广场 城南碑林区南稍门西侧（长安路与友谊路交汇处） 35-71㎡ 精装 开盘时间: 2010年11月 入住时间: 2012年12 12000 —— 25% 宏信国际花园 城南南门广场东100米（南门广场以东） 38.34-80.98㎡ 精装 开盘时间:2010年8月31日，入住时间:2011年12月31日 11000 1.5元/平米/月 30% 小寨金莎 城南雁塔区长安中路65号（小寨工人文化宫原址） 36-131㎡ 毛坯 开盘时间:2011年5月1日，入住时间:2013年5月 12000 —— 10% 御笔华府 城南吉祥诚信商业区C区中段 30-106㎡ 毛坯 开盘时间:2011年3月30日，入住时间:2013年10月 8000 1.2元/平米/月 35% 城南区—公寓项目列表 小结： 该区域公寓项目以30-70㎡小户型、精装交房，均价12000元/㎡，低绿化率为主。 从区位角度而言，城内市场特征如下： 具有明显的稀缺性，新增供应萎缩； 价格坚挺，西安消费者对城内市场高度认可；