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万科纳税筹划分析 第一部分：行业介绍及现状 一、房地产发展历程： 改革开放30年以来，中国房地产市场的发展变化大致经历了初步形成、房地产过热、市场调整、培育新的经济增长点、宏观调控5个时期。 （一）初步形成时期（1978~1991年）： 1978年之前的二十多年中，我国几乎没有房地产市场，没有房地产业，只有建筑业。1978~1991年，随着住房制度改革和土地使用制度改革的启动与推进，房屋和土地既是产品和资源，又是商品和资产的认识由浅入深，房地产价值逐渐显化，房地产市场初步形成。 （二）房地产过热时期（1992~1993年） 1992年下半年至1993年上半年，我国许多地区骤然掀起了房地产热潮，房地产开发公司急剧增加，房地产开发投资高速增长，以炒地皮、炒项目为主的房地产市场异常活跃，在部分地区，主要是海南、广西北海，房地产开发出现过热，形成了较严重的房地产泡沫。 （三）市场调整时期（1994~1997年） 　　1994年继续1993年下半年的宏观调控。1995~1997年仍然实施适度从紧的财政政策和货币政策。但从1996年开始，经济已由短缺转变为相对过剩，产品卖不出去，企业停产，工人下岗；1997年又遇亚洲金融风暴。随着整个经济出现“通货紧缩”，房地产市场进入了低潮。 （四）培育新的经济增长点时期（1998~2002年） 从1998年开始，随着把住宅业培养成为新的经济增长点的制度改革，以及各项政策措施的出台和贯彻落实，我国房地产市场和房地产业进入了新的发展时期。这个时期，全国城镇停止了住房实物分配，各项搞活住房二级市场的税费减免等优惠政策纷纷出台，住房建设加快，住房金融快速发展，住房二级市场开始活跃。 （五）宏观调控时期（2003年至今） 2003年以后，房地产投资快速增长，房地产价格大幅上涨，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱，政府频繁出台了许多政策措施对房地产市场进行调控。从2003年下半年开始，政府从严把土地、信贷两个闸门入手控制房地产投资过快增长。从2005年开始，政府强调做好供需双向调节，着力采取有关政策措施稳定房价。从2007年下半年开始，宏观调控的着重点转向大力建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，进一步采取有关政策措施抑制房地产价格过快上涨。而近两年政府也出台了诸多政策来抑制不合理住房需求、增加住房有效供给、加快保障性安居工程建设、加强市场监管。 二、房地产行业现状 项目 年份　 经营总收入 土地转让收入 商品房销售收入 房屋出租收入 其他收入 经营税金及附加 营业利润 2007 233971284 4279204 216042073 3868068 978193924366117 2008 266968448 4668480 243941196 5214733182919682009 346062342 4980475 325078328 544273225854899三、房地产行业主要涉及的税种： ?相对于其他行业，房地产开发企业营业额高，涉及的税种多，纳税金额也很大，税负也相对较高。房地产业的环节主要有土地使用权出让、房地产开发、房地产转让、房地产保有等。不同环节涉及的税收政策也不尽相同。根据国家税法和政策规定，房地产开发企业涉及的税种主要有（按应缴纳税额的税负顺序依次为）：营业税、土地增值税、企业所得税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、契税等。 房地产开发企业税种税率表 序号 税种 征税对象 计税依据 计算方法 税率 缴税时间 1 契税 以转移土地、房屋使用权的行为为征税对象。 计税依据主要是成交价格、核定价格、交换价格差额和“补缴的土地使用权出 让费用或者土地收益”等。 应纳税额=计税依据×税率 3--5% 纳税义务开始日为为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。纳税义务发生10日内缴纳。 2 企业所得税 生产、经营所得和其他所得交纳企业所得税。 计税依据为应纳税所得额 应纳税额=（全部应税收入-准予扣除项目）×适用税率。 25% 季后15日内 3 个人所得税 对个人的劳务和非劳务所得征收的一种税，房地产业所涉及最多的是“工资、薪金”所得。 应纳税额=应纳税所得额×适用税率-速算扣除数。 其适用5%-45%的超额累进税率 超额累进税率 次月10日 4 房产税 以房屋为征税对象 房屋计税价值或房产的出租收入 年应纳税额=房产原值(评估值)×(1-30%)×1.2%。 1.2% 将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产税。其余均从次月起缴纳。 5 营业税 单位销售或转让其购置的房屋或受让的土地使用权，