中建地产北京房山区大学城地块可行性研究报告.doc

北京房山 区大学城地块 可行性研究报告 2009.08 北京市昂力房地产开发有限公司 北京房山地块初期可研 目录 房山区简介 房山区房地产市场 地块认知 周边竞品 地块 SWOT 分析 初期营销定位建议 经济测算 分析结论 房山区简介 地理位置 房山位于北纬 9/a39°30′~39°55′ ，东经 115°25′~116°15′ ，处华北平原与太行山交界地带，西部和北部是山地、丘陵，东部和南部为沃野平原。 房山区总面积 2019 平方千米，区位优势突出，位于北京西南，是进出北京的西南大门。房山区东北部与主城区丰台、宣武接壤，东部与大兴接壤，北部与门头沟接壤。 人口与区划 房山区辖 9 个街道、 3 个地区、 11 个镇、 6 个乡。 房山区政府所在地良乡是首都四个中心卫星城之一（大兴黄村卫星城、亦庄卫星城、通州卫星城），距市中心 20 公里，距北京西客站 15 分钟车程，距天津塘沽港 120 公里。 2008 年底户籍人口 76.5 万人，常住人口 88.6 万。随着大学城的建成投入使用，未来的常住人口会越来越多。 交通情况 区内贯通京广、京原两条铁路干线及四条铁路支线。 贯通京石高速路、 107 、 108 国道等公路干线，区、乡、村公路总长 1800 多公里，公路覆盖密度每平方公里 1 公里，居全国区县之首。 公共交通方便迅捷，公交车 917 、 993 、 901 （燕化换乘中心 - 前门西）、 646 、 952 、 616 、 971 、 321 等直达市中心；建设中的北京城市六环贯穿良乡卫星城。 房山地区有两条轨道交通的规划，分别是地铁房山线和市郊铁路 S5 线。 地铁房山线的规划路线已确定 , 并于今年的 4 月开工，起点丰台区郭公庄，与地铁 9 号线相连，终点良乡苏庄大街。将于 2015 年建成通车。 S5 线为通往西南郊区的市郊铁路干线。线路东起北京南站（即永定门站），经丰台、长辛店、良乡，然后继续向南服务于窦店、琉璃河等地区。尚没有具体规划方案 。 地铁房山线 房山区域内设车站 9 座：苏庄大街站、南关站、东杨庄站、大学城站、理工大学站、广阳城站、长阳西站、长阳镇站、稻田站。丰台区域内设车站 2 座：世界公园站、郭公庄站。 方案三为确定方案在建中 本地块 境内资源 房山区主要山脉大房山、大安山、三角山、百花山、西占山等均系太行山分支。最高峰是百花山的百草畔，海拔 2035 米；最低处是东南部立教洼，海拔为 26 米。境内有大小河流 13 条，拒马河、大石河回旋曲折，永定河、小清河穿境而过。良乡卫星城藏有丰富的地热资源，水温高达摄氏 70 度，日出水量 2000 立方米。 房山区历史悠久，文化灿烂，古迹众多是房山区的一大特色，闻名遐迩的“北京猿人”就在周口店一带渔猎生息。 素有北京小桂林之称的十渡 经济发展 房山区 GDP2008 年达 223 亿元，比 2007 年 210 亿元增长 5.8% 。 今年 1-7 月，房山区在十个远郊区县中综合排名第四位，排名前三位的是顺义、昌平和通州。 其中房山区全社会固定资产投资居第一位；各项税收、规模以上工业企业总产值居第二位；房地产开发投资居第三位。 数据来源：北京统计局 未来规划 根据北京城市规划对房山区新的功能定位，房山将成为未来北京西南的经济重心、北京发展现代制造业和现代农业的主要载体，成为疏散城市中心区产业与人口的重要区域，承担北京面向区域发展的重要节点。 良乡高教园区位于北京西南良乡卫星城规划区东部，京广铁路以东，规划六环路以北。园区规划占地 6.49 平方公里，规划总建筑面积为 299.17 万平方米，总投资约 70 亿人民币。一期入驻中国社会科学院研究生院、北京工商大学、北京理工大学、首都师范大学、首都医科大学 5 所国内著名高校。 良乡物流基地位于良乡卫星城西南部，总占地面积约为 5 平方公里。是北京市规划建设的三大物流基地之一。 良乡大学城 园区按照功能定位分为四大区，其中：学校的教学生活区 6414 亩，占总用地面积的 63.8 ％；中央设施区 1423 亩，占总用地面积的 14.1% ；西部配套区 829 亩，占总用地面积的 8.2% ；中央绿化景观区 1393 亩，占总用地面积的 13.9 ％。 园区规划总建筑面积 473.12 万平方米，其中：学校 261.48 万平方米；中央设施区 145.92 万平方米；西部配套区 65.72 万平方米。 建成后，入驻师生规模预计可达 10 万人。 本地块 小结 房山区是临近主城区的远郊区县之一，依托主城区区域发展较快。 房山区在北京 10 个远郊区县中，综合实力排名第四。属于发展比较好的区域。 未来北京西南的经济重心、成为疏散城市中心区产业与人口的重要区域，承担北京面向区域发展的