第六章 房地产交易法律制度.ppt

第六章 房地产交易法律制度 第五章 房地产交易法律制度 第一节 房地产交易与转让 第二节 商品房买卖 第三节 商品房预售 第四节 房地产中介服务 第一节 房地产交易与转让 一、房地产交易制度概述 (一)房地产交易的概念与特征 狭义上的房地产交易：房地产买卖，仅指房地产产权的有偿转让； 广义的房地产交易：包括转让及其他各种对房地产权利的处分； 法律上的房地产交易是指权利人就土地使用权、房屋所有权、房地产使用权等可处分的权利所进行的流通等各种经济活动的总称。 房地产交易的特征 1、房地产交易对象具有特殊性 2、房地产交易是要式法律行为 3、房地产交易是平等民事主体之间的经济活动 4、房地产交易适用的法律规范包括债权规范和物权规范 (二)房地产交易市场 1．房地产交易市场概念 狭义的房地产交易市场是指以房地产作为交易对象进行洽谈交易的有形场所，这类市场经营者有房地产中介、咨询、经纪组织。 广义的房地产交易市场是指房地产流通全过程的总和，是连接房地产生产销售的桥梁，是实现房地产使用价值和交换价值的经济过程。 2．房地产交易市场的分类 (1)根据不同的交易行为，房地产交易市场可分为房地产转让市场、房地产租赁市场、 房地产抵押市场、房地产中介市场。 (2)根据不同的交易对象，房地产交易市场可分为地产市场和房产市场。 (3)根据房地产市场不同的构成，房地产交易市场可分为土地使用权市场、房屋商品市 场、房地产资金市场、房地产劳务市场、房地产技术信息市场。 (4)根据房地产流通顺序，房地产交易市场可分为房地产一级市场、房地产二级市场、 房地产三级市场。 (三)房地产交易的原则 1．房地产权利一并转让、抵押的原则 2．房地产转让和抵押必须以登记为公示方法 3．房地产交易应接受国家价格管理的原则 国家对房地产交易价格进行一定程度的管理与控制。具体表现在以下几个方面： (1)国家定期公布基准地价、标定地价和房屋重置价格作为房地产基础价格。 (2)国家实行房地产价格评估制度。 (3)国家实行房地产交易价格申报制度。 二、房地产转让 (一)房地产转让的概念 根据《房地产管理法》的规定，房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转让给他人的行为。 1．房地产转让法律关系主体 2．房地产转让的客体 3．房地产转让行为的性质 4．房地产转让的方式 (二)房地产转让的条件 1、房地产转让的积极条件 （1）房地产转让方和受让方必须具备主体资格 （2）房地产转让的客体必须符合法定的要求 （3）房地产转让需签订书面转让合同 2、房地产转让的禁止条件（消极条件） ①以出让方式取得土地使用权，不符合法定条件的； ②司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； ③依法收回土地使用权的； ④共有房地产，未经其他共有人书面同意的； ⑤权属有争议的； ⑥未依法登记领取权属证书的； ⑦法律、行政法规规定 2．房地产转让的必备条件： (1)以出让方式取得土地使用权的，房地产转让则必须满足的条件有： ①按出让合同的约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； ②按出让合同约定进行投资开发，属于房屋建筑工程的，完成开发投资总额的25％以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件； ③转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。 (2)以划拨方式取得土地使用权的，房地产转让须满足的条件有： ①土地使用权人为企业、公司、其他经济组织和个人； ②领有国有土地使用权证； ③具有地上建筑物、其他附着物合法产权证明； ④划拨土地上的房地产转让时，应按国务院的规定，报有批准权的人民政府审批。 (3)集体所有土地上房屋转让的必备条件是： ①房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权已经依法登记并取得房地产权证书； ②居住房屋转让的受让人为房屋所在地乡镇范围内具备居住房屋建设用地申请条件的个人，非居住房屋转让的受让人为房屋所在地乡镇范围内的集体经济组织或个体经营者； ③居住房屋转让的申请，已经房屋所在地乡镇政府的批准； ④集体土地上建成的房屋需转让给乡镇范围以外的受让人的，应在依法办理集体土地征收手续后，方可按规定办理转让手续。 （三）土地使用权转让 1、土地使用权转让的概念 土地使用权转让，指土地使用权人在其权利年限有效范围内，将其受让的土地使用权依法转移给他人的民事法律行为。 土地使用权转让的形式主要有：土地使用权买卖、土地使用权赠与、土地使用权交换、土地使用权继承和以土地使