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好的开始 成功一半  ---前期物业服务实战篇 假设我们刚刚受命组成一个管理团队去接管某项目 磨刀不误砍材工 前人植树，后人乘凉 接管新盘 你最需要掌握的是什么？ 前期物业服务 前期物业服务包含哪些阶段？ 新项目总体流程图 什么叫前期介入 新项目总体流程图 第一阶段：规划设计阶段 规划设计阶段 需要关注的焦点问题——春眠不觉晓 处处闻啼鸟 武器： 形成项目的 物业管理设计要点 依据： 政策法规、项目特点、业主关注焦点 注意： 跟进方法、时机、手段、介入质量 焦点一：安防系统 与物业管理方案中的安防体系相适应 必须坚持的内容： 周边围墙及朝向区外一楼业主围栏的红外报警系统 主出入口及车场出入口的闭路监控系统 断电后电控门禁系统的开启 考虑资源的合理利用（探头与围合红外，滚动开发项目的技防设施前置利用） 组团封闭，防爬刺、防爬网、围墙高度 物防设施－优先关注，稳定、可靠、后期成本低 ——围墙：围栏比照表示意 ——防爬刺（网）：围墙、采光井、燃气管箱等 ——出入口 ——组团封闭 技防设施——分布合理，非多多益善 关键镜头的确定 人防优化、沙盘推演 监控镜头分布合理； 关键镜头的确定； 固定摄像机、三可变摄像机和一体化摄像机的选择适当； 红外报警的位置：关注工地围板，同步设置联动照明； 控制中心的选址 焦点二、交通布局——业主关注人车分流，特别是规划 有学校的路段 ；开放与封闭的协调；防范车辆乱停放的设施 大门的设置考虑成本 停车场的集中分布 标识问题 高峰期车辆流量 开放式小区车辆的控制 焦点三、照明交流设计——要考虑节能和控制的方便，多路控制， 商铺单独控制 焦点四、垃圾中转站及垃圾捅平面布置 垃圾捅的实用性 焦点五、消防中心、控制中心的设置以及“二合一”要求 焦点六、管理用房、员工宿舍、社区配套用房（关注国 家和地方政策法规） 管理用房装修时间：预留至少3个月，重视解决水电问题 ——确保入住后工作正常开展； 管理用房布局：“前店后厂”，“一站式服务”，集中式分布 员工宿舍——难！痛苦! 影响大！ 】解决办法： ——通过管理用房富余解决； ——会所与管理用房对调解决； ——架空层解决，注意通风问题、产权纠纷及业主感受 ——地产提供商业用房解决 ——直接建一栋综合楼，最佳方案但实现很难（荣和山水美地项目） 焦点七、单车、摩托车停放点、公共洗手间 焦点八、其他个案，如水景、山体、商业布局与业态控制，商业排污管直径、排烟、化粪池、灯箱设置，商业导向及识别系统 各组经验分享 请各组举出一个规划设计阶段介入的典型案列 （成功或失败），与大家一起分享。 讨论5分钟，各组发言3－5分钟 新项目总体流程图 第二阶段：营销支持策划 物业管理方案策划 策划模式时，要考虑项目定位，并与营销策划相结合，并可作为卖点 项目规划定位 项目环境特点 客户群体特征与服务需求 模式设计 调研 分析 构想 概念 内容 模式设计 荔景大厦酒店式服务模式 荔景大厦酒店式管理模式 背景： 大厦96年入伙，为当时的高档商住楼，地处中心地带，楼高30层，其中1－4层为商业，5－9层为写字楼，10层以上为住宅，业主多为中高层白领。 有两个大堂：写字楼大堂和住宅大堂 酒店式管理：设立门童，提供MORNING CALL,提行李，代叫出租车、代洗衣服等时尚服务，并在大堂设立商务中心，创造宾至如归的感觉。 原因 地产项目开发的客户同质化问题 物业服务的同质化问题 物业管理前后期管理脱节问题 模式设计的地产销售促动问题 销售支持与销售承诺规范 营销支持： 在编制销售包装设计任务书和营销工作方案时，需要物业管理概念及模式研究作为项目策划的一部分，以满足销售包装设计内容的要求 销售人员培训 物业管理常识及物业的品牌优势 项目物业管理服务特色 销售过程中物业管理相关注意事项（违章承诺、配套承诺、服务承诺等） 销售承诺、图片、展板、提交报告资料等注意存档 与客户相关文本的制定 前期物业管理合同 业主临时公约 与当地法规的融合 前期物业管理合同 签订主体：开发商与物业公司签订。 签订时间： 新建现售商品房项目应当在现售前30日完成（各地法规不同）； 预售商品房