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第五章 物业服务费测算与报价 一、物业的收支测算方案： （一）测算依据 1、国家、安徽省、合肥市有关物业管理法规、文件：国家计委、建设部《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、国家财务部《物业管理企业财务管理规定》、《合肥市物业管理办法》、《合肥市物业管理服务收费管理办法》、《合肥市物业管理公共服务收费等级评定标准》。 2、小区相关资料 （二）测算说明 1、该测算按《合肥市物业管理公共服务收费等级评定标准》测算。 2、测算包括小区日常物业管理各项费用支出测算。 3、测算小区日常物业管理费用支出构成：人工费用、行政办公费用、设施设备日常运行维护及保养费、安全护卫器具维护、维修费用、清洁卫生及绿化费用、折旧摊销费、税金等。 （三）物业管理公共性服务费用分摊 1、公共设施设备日常运行、维护费： 公共部位日常维护费、消防设施维护费、电梯维护、保养费；水泵维护、保养费；水箱清洗、消毒费；水箱水样检测费、避雷测试费；电梯、水泵、水样检测、避雷测试报告及相关证件费。 2、护卫费、清洁卫生费、绿化、办公费、折旧费、利润。 3、所有空置房（住宅、商铺、车库等）的物业管理服务费及公摊费用均由开发商支付； （四）各项支出费用成本测算明细 1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费 （1）人员编制和基本工资标准 人员编制和基本工资标准表 序号 项目 人数（人） 工资标准 （元/月） 总额 （元/月） 一 管理处主任 1 2200 2200 二 管理员 1 1500 1500 三 维修工 1 2000 2000 四 车管员 1 1300 1300 五 秩序维护员 5 1100 5500 六 保洁员 3 1050 3150 七 垃圾清运工 1 1050 1050 合 计 13 16700 （2）社会保险费：按最低基数1718元的31.3%提取， 1718元×13人×31.3%= 6990.54元/月 （3）服装费按平均400元/人·年计算，则每年为： 13人×400元/人/年=5200元/年 每月为5200元÷12=433.33元/月 小计支出：24123.87元 /月 每年为：289486.44元/年 2、公共设施、设备日常运行维修、保养费 (1) 电梯维护、保养、检测费：500元/月/台×10台=5000元/月 (2) 水泵维护、保养费：400元/月 (3) 水箱清洗、消毒费、水箱水样检测费：300元/月 (4) 高层避雷测试费：300元/月 (5) 电梯、水泵、水样检测、避雷测试报告及相关证件费：300元/月 (6) 消防设施维护保养费：400元/月 (7) 公共照明系统保养：含节能灯、泛光灯及广场灯更换等200元/月 (8) 供配电系统保养维护材料费等200元/月 (9) 智能化维护300元/月 (10) 本体和公共设施零星维护600元/月 小计：8000元/月，8000×12＝96000元/年 3、绿化管理费支出 绿化管理费支出表 序号 项 目 测算依据 金额（元/年） 1 绿化工具费 300元/人·年 300 2 劳保用品费 300元/人·年 300 3 农药化肥费 300元/·年 300 4 杂草清运费 300 5 绿化保洁用水 2000 6 补 苗 费 1000元/年 1000 7 合 计 4200 4、清洁卫生费支出 清洁卫生费支出表 序号 项 目 测算依据 金额（元/年） 1 工具购置费 200元/人·年 800 2 劳保用品 200元/人·年 800 3 消杀费 5元/户·年 860 4 化粪池清掏费 注1 2000 5 垃圾外运费 注2 3650 6 合 计 8110 注：1、化粪池清理每年1次，每个化粪池2车，每车清运费200元，根据小区规模按5个化粪池计算： 5个×1次×2车×200元/车=2000元/年 注：2、垃圾外运，小区按每天产生垃圾2车，每车送垃圾站10元/车， 每年计365天×1车×10元/车=3650元/年 5、秩序维护装备费支出 装备费按200元/人·年计算 200元/人·年×5人=1000元/年， 6、办公经费支出 （1）水、电费（水按10T/月、电按200度/月） （10T/月×2.15元/T+200度/月×0.8637元/度）×12=2330.88元/年 （2）电话费2400元/年 （3）办公用品书报费物业管理杂志费用：1000元/年 （4）广告、宣传、社区文化费1000元/年 （5）招待费 1000元/年 累计支出：7730.88元/年， 7、固定资产折旧费： 按3000元/年 8、法定税费：（总收入之和）×8% 461944.80×8%=36955.58元/年 上述1-8项合计支出： 37206.91元/月， 全年