黑山谷旅游地产市场调查报告.ppt

黑山谷板块旅游地产市场分析 发展阶段——黑山谷旅游地产市场由粗放式的小产权房时代向大产权度假物业过渡 早期小产权房时代 大产权度假物业兴起 旅游地产市场发展早期以小产权房为主：主要分布在百花村、响水村 代表项目：黑山森林假日小区、水墨林溪、山水涧等 市场表现：售价低，产品打造粗糙 随着黑山谷旅游市场的逐步活跃，规范化度假物业逐渐兴起 代表项目：戴斯圣杰温泉酒店、十里原麓、天籁谷、奥陶纪、金科中华养生城 市场表现：大产权物业逐渐增多，产品开始丰富，售价不断走高，客户开始接受购买此区域度假产品 天籁谷 奥陶纪 奥陶纪 天籁谷 黑山1098 项目名称 规模 容积率 体量 时间 天上人间 30亩 0.3 1万方 2010 10里原麓 1054亩 0.4 20万方 2011 公园36栋 100亩 1.2 3.4万方 2012 黑山1098 1000亩 1 16万方 2013 奥陶纪 4600亩 0.2 46万方 2013 天籁谷 15000亩 0.84（一期） 49万方 2013 中华养生城 1600亩 1.2 18.5万方 2013 上谷院 — 0.6 5万方 预计2014 黑山谷市场部分供应项目 黑山谷主要项目分布 市场现状——项目数量逐年增加，且各项目规模、体量日渐提升，市场竞争逐渐激烈；主要项目围绕景区南、北门分布 公园36栋 中华养生城 上谷院 豪格假日酒店 天上人间 十里原麓 南门片区 北门片区 财政资金投入：景区投入近10亿元改善景区服务及环境质量—完成万盛至黑山谷景区约80公里旅游环线公路标准化改造、提升了景区内的景点、接待、安全等设施 政策导向：万盛经开区将把“拓展旅游”作为今后的主要工作重点之一，区规划建设旅游地产1000万平方米以上 立体式宣传工作：在全国56个城市及韩国、俄罗斯等国进行推介，承办了300多家旅行社参加的全国旅行社年会 黑山谷升级5A景区 政府行为助推景区腾飞 开发模式——单一的依托资源条件的开发模式随着市场发展的逐渐过渡到注重旅游开发、综合配套与房地产开发并重 项目名称 项目配套 开发模式 黑山天上人间 黑山印象酒店 住宅+酒店 10里原麓 五星级酒店、约1000㎡商业设施、众多休闲配套（亲水平台、山地公园等） 住宅+配套 公园36栋 俱乐部、湿地公园、运动场 纯住宅开发 豪格假日酒店 —— 纯住宅开发 天籁谷 星级酒店集群、三大主题公园、两大商业中心、二十三项游乐项目 旅游带动地产开发 奥陶纪 3大主题景区、3大特色酒店、湖滨商业小镇，特色餐饮区等 旅游带动地产开发 中华养生城 两大主题公园，六大养生板块 旅游带动地产开发 天籁谷商业中心 天籁谷滑雪场 奥陶纪项目景区规划 主题影视景区 石林主题景区 山地运动主题景区 休闲度假区 价格呈现——板块整体价格持续走高，目前均价5500元/平方米左右，部分较高品质项目售价可达6000元/平方米以上 2013年黑山谷主要项目均价（单位：元） 近三年黑山谷整体均价走势（单位：元） 各区域均价对比（单位：元） 供应及去化——黑山谷板块目前年供应量在20万方左右，年去化可达15万方；单盘去化情况普遍较理想，最高可达6万方 黑山谷近三年总体供应及去化情况（万方） 2013年黑山谷主要项目供应及去化 我们是黑山谷卖得最多的项目，从2012年10月到2013年10月一整年的时间，共去化6万方左右的量，其中2013年4万方左右，2012年2万方左右 ——天籁谷销售经理 陈先生 产品特征——物业形态：现阶段以公寓、洋房为主，复合、MINI别墅的数量较少，但呈现不断增加的趋势 项目名称 物业类型 戴斯圣杰温泉酒店 酒店式公寓 黑山天上人间 酒店式公寓、花园洋房 10里原麓 花园洋房、公寓 公园36栋 花园洋房、复合别墅（少量） 豪格假日酒店 酒店式公寓 天籁谷 一期：洋房、mini联排别墅、酒店式公寓 奥陶纪 一期：洋房、酒店式公寓 中华养生城 洋房、公寓 起步阶段： 公寓、洋房产品为主,别墅产品稀缺 快速发展阶段： 以洋房为主，别墅产品开始被客户认可 相对成熟阶段： 洋房产品逐渐较少、别墅产品逐渐增加，且别墅产品越来越丰富 未来发展： 产品更加高端化… 类比仙女山产品发展阶段 市场面世项目以公寓、洋房产品为主，别墅产品少量 10里原麓、项目规模较大，别墅产品规划丰富产品线 天籁谷一期mini联排别墅产品打造与洋房无异，称之为墅级洋房 黑山谷主要项目物业类型 产品特征——公寓：为标准化酒店经营管理，以单配为主，比例高达约90%，以吸引投资客户 项目名称 经营模式 销售价格（元/㎡） 精装标准 （元/㎡） 入市时间 黑山假日 代租 3000 600—800 2008年 戴斯圣杰 返租 14000 4500—5000 2010年 豪格假日 代租 —— 1000—150