第六章 房地产市场指标.ppt

房地产市场指标 . 第六章 房地产市场指标 第一节 指标解读商品房 第二节 住房按揭贷款 第三节 房地产市场风险 第一节 指标解读商品房 容积率 楼面地价 绿地率与绿化率 车位配比率 得房率 使用率 套内建筑面积 建筑面积 面积误差比 指某一房地产项目的总建筑面积与总用地面积的比率。 容积率 通常情况不同类型住宅容积率如下： 独立别墅：在0.3以下； Townhouse：在0.6左右； 多层住宅：一般1～1.5； 小高层：在2.1之下； 高层：不高于3.5。 楼面地价 是一种特殊的土地单价，指每平方米建筑面积所分摊到的土地价格。 　低层住宅 　　　低层住宅是指高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3层建筑物 。包括： 1、独栋别墅。 2、Townhouse。 1、独栋别墅：是指独门独户的独栋住宅。 2、Townhouse：即联排住宅，有天有地，独立院子和车库。 　多层住宅 　　　多层房屋指高于10米、低于或等于24米的建筑物。多层房屋一般为4-7层。 　中高层住宅 　主要指8层至12层的建筑，又称“小高层”。 　 高层住宅 　高层住宅一般指十二层以上的住宅。总高100米以上的称为超高层。 绿地率 绿地率 （2）宅基地旁，庭院式的绿化用地 宅旁绿地等庭院绿化的用地面积，在设计计算时，要求距建筑外墙 1.5米和道路边线 1米以内的用地，不得计入绿化用地。 （3）某些特殊情况也不能计入绿地率的绿化面积 如地下车库、化粪池。这些设施的地表覆土一般达不到3 米的深度，在上面种植大型乔木，成活率较低，所以计算绿地率时不能计入“居住区用地范围内各类绿化”中。 车位配比率 车位配比率=停车位数量/居住户数 户型面积基础知识 ?户型面积 　　常用的户型面积主要有三种：使用面积、套内面积和建筑面积。 　　 套内使用面积又称使用面积，是指每套住宅内除墙体厚度外全部净面积的总和，即室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积。 　　 套内建筑面积是套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台面积三者的总和； 　　 建筑面积则是套内面积和公摊面积分摊部分的总和。 H商品房住宅面积计算示意图 G使用面积、套内面积和建筑面积的关系 公摊面积 公摊面积由两部分组成： 　　　一部分是：电梯井、楼梯间、管道井、变配电间、设备间、水箱间、公共门厅、通道、值班警卫室以及其他功能上为整幢建筑物局部及整体服务的公共用房和管理用房的建筑面积； 　　　另一部分是住户与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙体水平投影面积的一半。 下列建筑面积作为公用建筑面积，但暂不列入住户分摊： 　　　地下室功能不明确的机动用房； 　　　大楼内的物业管理用房和住宅小区的居委会用房； 　　　按建设项目要求建筑的公用车库； 　　　住宅小区房屋共用配套设施用房，如小区门卫间、公厕等； 　　　用作公共休息、绿化等场所的架空层。 面积误差比 第二节 住房按揭贷款 首付比 按揭利率 住房公积金 等额本息还款 等额本金还款 按揭利率 按揭利率是购房者向银行按揭贷款时，在一定时期内需要支付的利息量与贷款额度的比率，通常用百分比表示。 等额本息还款 是指贷款期限内每月以相等的金额偿还贷款本息，直至结清贷款。 等额本金还款 是指贷款人将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息，贷款利息随本金减少逐月递减直至结清贷款。 第三节 房地产市场风险 空置率 房价收入比 租售比 空置率 例如某省累计商品房空置面积为2万平方，近三年商品房竣工面积之和为20万平方米，则该省商品房空置率＝累计的商品房空置面积/近三年商品房竣工面积之和＝10%。 基本常识 按照国际通行惯例，商品房空置率 5%~10%——— 合理区 10%─20%———危险区 20%———严重积压区。 房价收入比 房价收入比=商品房销售总价/居民年均收入 京沪穗深四地房价收入比分析 租售比 指房屋每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之比，用1:X来表示。 商品房空置率=累计的商品房空置面积/近三年商品房竣工面积之和 我国内只有一个空置率，即商品房空置率，是指当前商品房空置量与近三年商品房可供数量之比。商品房可供数量，通常是指当年商品房竣工面积。 例如一套商品房价格为56万元，居民家庭年均收入为 7万元，则房价收入比为8。 所谓房价收入比，是指商品房销售总价与居民户年均收入之比。 15.76 805