2008大连天津街商业步行街商业策划报告.ppt

天津街商业步行街商业策划报告 2008.11 目录 1. 概况 1.1 区域位置 1.2 辉煌历史 1.3 地理优势 1.4 现状 2. 改造前后 3. 现状分析 4. 展望 1. 概况 大连天津街建成于1909年，是大连市内历史最悠久的商业街，全长1720米。2005年3月23日，拥有近百年历史的大连天津街与上海南京路、北京王府井等一起被命名为“中国十大著名商业街”。 1.1 区域位置 大连市天津街商业步行街，是指东至民意街、七一街，西至昆明街，南至中山路，北至长江路在内的公共区域。 1.2 辉煌历史 在大连人的记忆中，常有这样的对话： “ 上哪儿去？ ”“ 上街去。 ” 这里说的上街就是上天津街。 天津街是大连一条具有百年历史的传统“老字号”商业街，是大连商业发祥地，始建于 1909 年，全长 1720 米。 1.3 地理优势 天津街商业区具有优越的的地理位置，她西入口（胜利广场）与大连火车站相连，东入口与大连港（港湾桥）相连，全长约2公里，其中改造总长约1公里。 大连火车站及大连港客运站是大连的主要交通枢纽，其客流量占大连市人口流动量的50%以上。 1.4 现状 硬件上: 大百货商场和高档酒店林立,但交通状况不佳； 软件上: 有历史优势； 繁荣程度上: 大不如前。 下沉广场人气惨淡 目录 1. 概况 2. 改造前后 2.1 改造背景 2.2 改造规划 2.3 市场定位 2.4 改造进程 2.5 开街运营 3. 现状分析 4. 展望 2. 改造前后 2.1 改造背景 经过大连市人民的共同努力，大连市在近十年内发生了巨大变化，并正在向着国际化都市迈进。然而随着大连市现代化城市建设的不断完善，天津街商业区逐渐暴露出与大连市的城市发展不相适应。主要表现在商业区衰落、商品的经营品种定位不明显、建筑功能与街区不协调、街区的特征逐步消失、形象定位不清等方面。 2.2 改造规划 全部改造规划面积共70公顷，由三期进行，即一期改造区30公顷，二期改造区15.4公顷，远期改造区15.6公顷。 一期改造拆迁面积113112平方米，占地面积57068平方米，拟建筑面积143739平方米，由普照街至民生街的5个地块组成，改造项目总投资 25 亿元。 天津街的功能定位、商业业态划分： 餐饮占 21 ％； 娱乐占 34 ％； 购物占 45 ％，其中百货业态占 35 ％左右。 2.3 市场定位 大连市政府对改造后的天津街的定位为：代表21世纪大连商业形象，面向中、高档消费群体，可与北京的王府井、上海的南京路以及香港的铜锣湾相媲美的标志性商业大街。 2.4 改造进程 2000 年底，天津商业区改造全面进行。 2001年 5 月，一期规划方案设计完成 。 2001年 9 月，拆迁工作开始。 2002 年 3 月，正式破土动工。 2003 年 12 月 29 日，公共设施投入使用。 2004 年 1 月 28 日，开街。 2.5 开街运营 2004年1月18日，经过22个月的改造，总建筑面积达20万平方米，投资额25亿元的新天津街举行开街仪式。2005年3月23日，拥有近百年历史的大连天津街与上海南京路、北京王府井等一起被命名为“中国十大著名商业街”。但是，无论是喧闹欢腾的开街仪式，还是声名显赫的“中国十大著名商业街”，再也不能使昔日繁华热闹的天津街再现那辉煌的历史。颇具讽刺意味的是，就在天津街被命名为“中国十大著名商业街”后的第三天，在2005年3月25日的人民日报上，就刊登了署名王科的报道性文章《大连商业地产遭遇“过热后遗症”豪华大商场何以连连关门》，报告了天津街商业衰败的凄凉景象。  目录 1. 概况 2. 改造前后 3. 现状分析 3.1 商业街的内涵分析 3.2 从全国商业步行街看天津街 3.3 从大连商业特点看天津街 3.4 天津街面临的形势 3.5 个案分析天百大楼 4. 展望 3. 现状分析 3.1 商业街的内涵分析 1.商业街的概念： 商业街是由众多商店、餐饮店、服务店共同组成，按一定结构比例规划有序排列的商业繁华街道，是城市商业的缩影和精华，是一种多功能、多业种、多业态的商业集合体。 2.商业街的功能：商业界是由购物、休闲、文化、娱乐、餐饮、旅游、体育、金融、电信、医疗等诸业态构成的一体化的消费体系。 3.商业街结构：关于商业街的结构，一种观点认为，专营店商业 50% ，餐饮业占 25% ，综合性商业占 15% ，娱乐业 10% 。 4.商业街空间布局：商业界布局在空间个性上要是顾客都有一定感受；要有个性人性化设计，有人情味，平易近人；满足不同消