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房地产销售技巧 置业顾问:专业性？职业性？ 合同条款及异议处理 合同条款的设置 主合同除买卖双方的基本信息外合同共有28条： 合同条款的设置 在本项目除主合同外还有补充协议约定： 土地使用权的取得方式： 土地使用权的取得方式： 划拨土地是指开发商在当初获得土地的时候是无偿获取的，没有向国家缴纳过土地出让金； 商品房用途 计价方式： 计价方式与面积差异处理办法： 计价方式与面积差异处理办法： 两种面积差异处理办法比较： 为什么会按套内面积计价？ 逾期交款和逾期交房 交付条件： 交付条件： 交付条件： 交付条件： 交接手续： 商品房质量、装饰、设备标准的约定： 产权登记、共有权约定等 * * 职员制造公司 合同条款设置 合同依据《合同法》、《城市房地产管理法》以及《商品房销售、预售管理办法》等法律、法规的规定，买卖双方达成的协议，受国家法律保护。 1、项目建设的依据； 2、商品房销售依据； 3、买受人所购商品房的基本情况； 4、抵押情况； 5、付款方式及期限； 6、商品房的产权纠纷； 7、规划变更的约定； 8、设计变更的约定； 9、逾期付款责任； 10、交付条件； 11、市政基础设施和其他设施的承诺； 12、逾期交房责任； 13、面积差异处理； 14、交接手续； 15、商品房质量、装饰、设备标准的约定； 16、住宅保修责任； 17、商品房节能措施； 18、使用承诺； 19、产权登记； 20、共有权益的约定； 21、附属建筑物、构筑物的约定； 22、前期物业服务； 23、专项维修资金； 24、不可抗力； 25、争议解决方式； 26、法律生效； 27、合同份数约定； 28、合同备案的一致性。 附件部分： 1、房屋平面图及在整个楼栋的位置图； 2、共用部位与共用房屋分摊建筑面积构成说明； 3、该商品房取得抵押权人同意销售的证明及抵押当事人的相关约定； 4、计价方式与房款的其他约定； 5、付款方式及期限的约定； 6、装饰和设备标准的约定； 7、物业服务。 补充协议部分： 1、付款和期限的补充约定； 2、规划及设计变更的补充约定； 3、逾期交房的补充约定； 4、面积差异的补充约定； 5、交接手续的补充约定； 6、房屋质量、装饰、设备标准的补充约定； 7、保修责任的补充约定； 8、产权登记的补充协议； 9、附属建筑物和构筑物的补充约定； 10、其它约定（风险规避；双方联络；合同解除撤案；预期付款出卖人可单方面解除合同，收款凭证；物业费用收取时间；限价房政策。） 协议 招标 拍卖 1 2 3 合同内容：出让、转让、划拨 出让土地：是指开发商以有偿的方式取得土地，并且根据评估地价的相关比例支付了土地出让金。 出让和划拨主要区别是，国有划拨土地使用权没有使用期限，国有出让土地使用权有土地使用年限的限定。 转让：包含协议、招标，同属于与出让性质 不管用途是公寓还是住宅，他们同属于“商品房” 要求房管部门在对公寓进行房屋产权登记时，必须明确为公寓，并在房屋产权证上的房屋用途一栏中，明确标注为公寓。 公寓只能在规划的住宅用地(含兼容住宅用地)上建设，国土部门在办理土地手续时按住宅办理； 规划部门在对公寓进行规划审批时，应在核发的审批文件中对公寓进行明确标注；设计单位在设计图纸中必须对公寓标注准确。 在中央商务区内，公寓的建筑面积占项目总住宅面积的比例不受限制；除中央商务区的其他区域，公寓的间距控制要求按住宅标准执行，但公寓的建筑面积，不得超过项目总住宅建筑面积的20%。 在住宅产品中，每套住宅至少有一个卧室或是起居室（厅）大寒日日照不低于1小时。而日照达不到1小时标准的房屋称为“公寓”。“ 成都市《关于公寓建筑管理的若干规定》 套内面积计价＝房屋总价÷套内面积 建筑面积计价＝房屋总价÷建筑面积 按套计价＝房屋总价 总价不变 套内面积计价 建筑面积计价 按套计价 按套内面积核算 差异处理 按建筑面积核算 差异处理 差异处理 除另行约定外，不核算 差异处理 ± 3％处理法 12 91 103 第8种情况 10 93 103 第7种情况 13 90 103 第6种情况 9 88 97 第5种情况 13 82 97 第4种情况 10 87 97 第3种情况 7 93 100 第2种情况 13 87 100 第1种情况 实测公摊面积（㎡） 实测套内面积（㎡） 实测建筑面积（㎡） 交房时 10 90 100 合同约定 预测公摊面积（㎡） 预测套内面积（㎡） 预测建筑面积（㎡） 类别 《北京市城市房地产转让管理办法》规定， 2003年 12月1日以后新取得商品房预售许可证并初始预售的住宅项目，必须按照套内建筑面积计价，按套内建筑面积结算房价款。 如果预售合同都是按照“总建筑面积”计价，一些开发商会想办法让交房时的“公摊面积”增加，而增加的部分