【合富辉煌】2009佳兆业_水岸豪门定位及物业发展报告72P.ppt

Here comes your footer 报告提纲 第一部分：凤岗房地产市场分析 区域市场格局 凤岗04-09.5土地供应统计分析 凤岗04-08年商品房批准预售：稳中有升 凤岗潜在供应分析：竞争趋于激烈 凤岗洋房销售分析：需求三房为主，整体呈价落量升特征 凤岗洋房市场小结 凤岗在售项目09年销售：5个月成交579套，均价4780元/平米 凤岗重点项目分析1 凤岗重点项目分析2 案例分析：三正财富新地 三正财富新地要素分析 案例分析：翠湖豪苑 翠湖豪苑要素分析 案例分析：蓝山锦湾 蓝山锦湾成功分析 凤岗成功案例分析小结 项目指标及概况：中等规模，两面临路，两面链接民房、厂房 地段及交通分析：凤岗地理中心位置、交通网络发达 四至及景观：四面均无景观 周边配套分析——教育交通配套完善、日常生活配套匮乏 优劣势分析：规避劣势、强化优势 凤岗楼市整体客群特征 凤岗楼市整体客群特征 凤岗楼市整体客群特征 凤岗楼市整体客群特征 凤岗楼市整体客群特征 第三部分：项目整体定位 利用 “核心竞争力矩阵”判断本项目的战略发展方向 产品户型配比建议 项目开发建议 毫无疑问，必须本土与深圳同时双驾齐驱才能满足销售的速度和价格需求，达到最理想状况；但是，跟据上面提到的两种不同客户的关注点不同，应该选择最容易吸引客户的产品首先开发。 项目开发建议 项目开发建议 项目要在前期形成差异化，并将项目的品牌和品质感树立起来，首先靠的就是会所和园林，所以，应该以会所和园林展示效果作为线索，保证展示面良好的情况下，围绕展示面进行开发。 项目开发建议 凤岗新莞人为主 特征：中等经济能力，满足生活居住为主； 需求：三房、特别是小三房 ——总价低、实用供能强 原则二：展示优先 如图所示—— 储客前 完成会所工程如立面、大堂展示 开盘前 提交会所旁组团及泳池园林展示 第三阶段 根据销售节奏沿 北面循序开发 项目配套建议 首先，我们先来看看凤岗及雁田的人口规模及工业发展—— 凤岗镇人口规模及工业发展 截止至2005年底，凤岗人口20633人。暂住人口超过20万人，加上流动人口和户籍人口，凤岗总人口已超过30万人。凤岗籍人的华侨（华人）已散落到世界36个国家和地区，人数已超过4万人。 凤岗有个体工商户5000家，从事加工制造业的个体户和民营企业共601家，其中民营工业企业150家，有一定规模的加工制造业81家。工业及民营企业较为发达。 在2005年国家统计局公布的全国综合实力千强镇测评结果中，凤岗名列第43名。而凤岗镇也成为东莞市知名的制造业重镇，经济增长和创汇排在全市、镇区的前十名。 问题：什么人会在凤岗买楼 ？ 凤岗楼市客户区域分布 本地人 新莞人 周边东莞人：塘厦、清溪 周边深圳人：平湖、龙岗 深圳布吉、横岗等等 关外客户 东莞人 深圳人 问题：东莞本地什么人在凤岗买楼？ 通过对三个代表项目的销售人员进行访谈，我们了解到凤岗镇区项目本地客户的一些特征： 在售项目 客户来源与客户构成、年龄 资金能力 关注因素 永江大厦 客户群体大部分为本地人，以个体经营者、私营业主、出租阶层为主； 近八成客户能承受50-60万左右的总价，部分客户能承受80万以上总价 注重户型设计与朝向 注重社区环境 注重社区配套（生活便利的日常生活配套、会所、游乐场所） 地段、交通（离市中心不能太远，交通要便利） 翡翠山湖 07年客户来自本地与周边镇区，本地与外地客户比例基本持平；08年以本地人为主；09年的深圳客户比例有所增加； 年龄大部分在28-35岁左右； 三正 财富新地 客户来源主要以本地客户为主； 客户群体由公务员，小私营业主、个体经营者、企业管理层，华侨构成； 年龄大部分在25-35岁之间。 原籍外省，落户东莞的企事业单位白领、高级管理层； 青年创业者，个体老板 原籍凤岗，土生土长的东莞本地人； 原籍东莞其他镇区，因事业家庭而常居凤岗的东莞人 原籍外省，落户东莞的企业老板、大中型私营企业主； 原籍广东，落户并常居凤岗的中年人 中老新莞人 本地人 新新莞人 凤岗楼市本地客群分类 基本特征： 25-40岁，结婚或已生育儿女，现在一般居住在出租房、自建房或单位宿舍，有较为迫切的购房需求。 职业特征： 凤岗或临近的塘厦、清溪等附近镇区的有买商品房需求的村民； 凤岗镇以及临近的塘厦、清溪等附近镇区公务员，政府部门职工及雇员； 客户特征： 银行、邮电、广电等企事业单位员工； 经商的个体工商户； 工厂企业的中高层管理人员以及技术人员； 凤岗及临近的塘厦、清溪等附近镇区的归国华侨 凤岗楼市本地客群特征 问题：深圳什么人在凤岗买楼 ？ 凤岗楼市个案分析——翡翠山湖 通过分析翡翠山湖项目2007年-2008年成交客户的区域分布发现： 2