【新景祥】2009中骏漳州蓝湾香郡项目整合营销报告156p（上）.ppt

产品力——商业配套 挥洒，纽约第五大道的繁华 电影院、百货精品、生活超市…… 【中骏·蓝湾香郡】51万㎡国际风范商住新城， 凝聚丰沛生活机能，凝聚成大漳州未来的生活新焦点， 国际名品新舞台，家门口坐享时尚繁华！ 利基力 以豪宅礼献人生 懂别墅，更懂生活。 或许您已拥有一栋好房子，但您的家人呢？ 一栋真正的别墅必定可以， 还孩子一个星空，给妻子一个花园 给父母一个有院落的房子， 给自己一个真正的酒窖、书房…… 现在，您可以拥享一栋好别墅。 我们已为之匹配了一座城的上品生活。 利基力 欢迎来到 首席富豪俱乐部！ 富贾名流群聚，千金买屋、万金买邻。 在【中骏·蓝湾香郡】漳州上层名流社交场， 高素养人群为伴，51万㎡高尚人文居住！ 新景祥 New Visual Angle Contents 核心问题界定 高端市场机会点挖掘 目标客群分析及定位 项目发展战略定位 项目形象定位 项目营销推广建议 新景祥公司简介 提案框架 整体操盘思路 推盘时序建议 整体营销策略 一期营销推广 工期进度建议 高开高走，步步为赢。 快速回收资金，并逐步提升利润空间。 整体分为三个阶段。从位置差的房源启动销售，最后以楼王产品收官。 推盘节奏上，前期少量紧凑推盘，营造持续热销局面；为实现利润最大化，后期以销控稍微拉长销售周期，促进价格上行。 前期推出以联排别墅为主的产品，树立高端产品形象；高品质高价位入市，确立市场高端印象，为后续产品销售打下坚实形象基础。 中期逐步提升项目及周边配套价值，实现价格的逐步上升，推出以中小户为主的高层产品，少量紧凑推盘，每次推盘都进行小量的提价，在配套价值提升辅助下，逐渐拉高整体售价，实现利润增长。注：二期产品将根据当时市场需求，细分多期推盘。 后期推出以别墅产品为主的楼王产品，从景观到产品的全面升级，高质高价销售，实现利润最大化。 一、整体操盘思路 二、具体分期安排 一期 二期 三期 一期：以联排为主，含少量独栋及部分高层，以高品质产品带头，确立51万㎡高端品质大盘形象。 二期：推出总价不高的高层房源，依托大盘高品质，打造高性价比的国际典范都市生活之所。 三期：推出最高品质的，以独栋及联排为主楼王组团，营造城中之城，打造王中之王！ 推盘策略 一、一期二期交叉推盘，加快推盘速度，提升整体销售节奏； 1、一期主力产品为联排，高端品质印象确立后，随即推出少量二期产品（选择位置较差的靠近高压线的房源） 2、二期在大盘整体案名基础上需另立组团名，一方面保证别墅区独立性，另一方面可以对不同客群进行针对性推广 二、不同价值产品搭配推盘，丰富产品价位，满足不同客群，实现整体热销； 三、一期推出少量独栋别墅立价格标杆，提升市场对其它产品的售价期待，并促进同步推出的联排产品快速去化。 一期推盘建议 别墅先行，多层过渡。 联排别墅入市价：5500元/㎡ 独栋别墅销售均价：7000元/㎡ 价格策略： 联排高性价比入市，带动热销 独栋立标杆，促联排去化 销售周期预计： 批次1：2010年3月-2010年9月 批次2：2010年10月-2011年3月 批次3：2011年4月-2011年7月 一期-1 一期-1 一期-2 一期-3 二期交叉推盘建议 推出二期产品中位置较差的产品， 高压塔边的房源及临街的房源。 （由于产品规划未定，图中仅为位置示意，不代表具体推出房源。） 以中小户型为主 高层入市均价：3600元/㎡ 价格策略： 低起价入市，以高性价比抢占市场 首批推出的销售周期： 2010年10月-2011年9月 一期：4.3万㎡ （别墅为主） 二期：33.5万㎡（高层为主） 三期：11万㎡（别墅+板式高层） 全案销售节点表 销售节点 一期开盘 二期第1批开盘 5月 10月 全案销售周期约4年到5年。 少量低价入市， 高性价比引爆 大量推出，细分提价， 实现平稳提价过渡 精品优质房源销控， 利润最大化 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 （具体销售价格及推盘量将视当时市场情况调整。） 三期开盘 10月 整体营销策略 1、整体营销推广策略 策略二、 以不断增值的产品利基，推动价格稳步上涨 策略一、 整合区域资源，全面提升区域增值空间 2、价格 1、资源 新景祥为中骏保驾护航。 抓紧两大营销关键，扩大项目利润空间！ 不仅整合现有资源，更要整合未来可能的所有资源！ 看市政方向： 市政配套陆续成形：市政单位建筑已动工、未来将建体育中心…… 市政中心移师东区已势不可挡！ 看市场方向： 中骏、福