物业管理实施方案编制指南.docVIP

. . 物业管理方案编制指南 一、物业管理 方案的制订 ??? (一)学习要求 ??? 掌握物业管理对物业的基本要求,了解并做好物业管理早期介人的准备工作;具有进行拟管项目、使用人物业管理与服务需求、竞争企业状况等调查的能力;掌握制订物业管理 方案的主要内容、基本架构和方法。 ??? (二)学习重点 ??? 1.物业管理的早期介入 ??? (l)物业管理对物业的基本要求 ??? 物业管理指物业管理经营人受物业所有人的委托,按照国家法律法规、管理标准及委托 合同行使管理权,运用现代管理科学和先进的维修养护技术,以经营手段管理物业,从事对物业(包括物业周围的环境)的养护、修缮、经营,并为物业所有人和使用人提供全方位的服务,使物业发挥最大的使用价值和经济效益。 ??? 物业管理对物业的基本要求是: ??? ①物业的 设计要“科学、合理、适用和美观”,并要方便维修和养护。 ??? ②建筑材料质量和 设计 施工质量要好,减少使用成本。 ??? ③配套设施齐全,能为使用人提供多种服务。 ??? ④环境优美、安全、舒适。 ??? ⑤为物业管理提供必要的设施。 ??? (2)物业管理的基本内容 ??? ①基本业务 ??? 包括房屋建筑物的维护、修缮与改造;物业附属设备、设施的维护、保养与更新;相关场地的维护与管理;消防设备的维护、养护与更新。 ??? ②专项业务 ??? 包括治安保卫、清扫保洁、庭院绿化、车辆管理等。 ??? ③特约业务 ??? 包括各种与 业主和使用入相关的代办业务。 ??? ④经营业务 ??? 包括室内装修、电器维修、商务中心、咨询、中介、代理经租、房屋交换以及其他业务等。 ??? (3)物业管理早期介入的物质准备 ??? 人员准备 ??? 资料准备 ??? 设备、器材准备 ??? 资金准备 ??? (4)房地产开发的基本程序 ??? 我国房地产开发的程序通常分为四个阶段: ??? ①决策、立项阶段 ??? 通过调查研究,寻求合作伙伴,选定开发地点和开发项目,向政府有关部门申请立项。 ??? ②前期阶段 ??? 1)在申请立项的项目建议书基础上,经过进一步的调查研究,编制项目可行性研究 报告,并向有关部门申报,同时办理企业申报登记事宜。 ??? 2)项目的规划 设计工作。 ??? 3)规划 设计工作的报批工作,进行工程勘探,制定开发项目的建设 方案。 ??? 4)征用土地,开展拆迁安置工作。 ??? 5)完成 施工现场的基础设施配套建设,做到“四通一平”:即通水、通电、通路、通信、平整土地。 ??? 6)办理开工手续。 ??? ③建设阶段 ??? 通过招标、 投标、发包工程,进行施工建设;同时,要加强 施工期间有效的工程监理,包括请专业监理公司和竣工后交付管理的物业管理公司的代表,直至竣工验收,交付使用。 ??? ④ 营销阶段 ??? 这是房地产开发与经营相衔接、相交叉的阶段,通常包括房屋销售、出租、使用管理(物业管理)和售后服务等。 ??? 上述四个阶段的实施不一定按部就班,有时可交替进行。 ??? (5)建筑工程基本知识 ??? ①建筑工程分类 ??? 建筑物的 施工建设过程称建筑工程。根据建筑工程各组成部分的性质、作用可分为: ??? 1)一般土建工程:包括房屋和构筑物的各种结构工程和装饰工程等。 ??? 2)管道工程:包括蒸汽。压缩空气、煤气天然气等管道工程。 ??? 3)暖卫工程:包括室内外给排水管道,采暖、通风、民用煤气天然气管道敷设工程等。 ??? 4)电气照明工程:包括室内外照明设施安装、架空线路、变电和配电设施安装工程等。 ??? ③建筑工程管理 ??? 建筑工程管理是贯穿以工程项目为对象,以施工现场为中心,遵循建筑施工的特点和规律,把各个施工过程有机地组织起来,使 施工过程达到优质、高效、低成本、安全、文明等要求。其主要内容包括: ??? l)落实 施工任务,签订对外承包 合同; ??? 2)编制施工组织 设计或 施工 计划; ??? 3)做好 施工前的准备工作,保障顺利开工; ??? 4)按计划组织施工,并随时收集 施工中的有关信息与 计划目标进行对比,发现问题及时调整,使各项 施工活动处于最佳状态; ??? 5)做好工程 施工资料分析与整理。 ??? ③建筑工程涉及的主要工作 ??? 1)熟悉 施工图样,参加图样会审,熟悉 设计规模、结构特点和生产工艺顺序; ??? 2)熟悉施工现场的地形、供水、供电、道路运输情况,了解施工区域的地理环境和 施工条件; ??? 3)