商业地产基金设立、发行、管理和退出机制研究.docx

PAGE 1 商业地产基金设立、发行、管理和退出机制研究 【摘要】本文从信托物业部拓宽业务角度出发，在当前宏观背景形势下，利用自身优势和市场机遇，适时发展商业地产基金需求。结合自身和国内环境状况，对商业地产基金的设立、发行、管理及退出机制展开了精炼的说明及阐述，针对适合国内形势的有限合伙型和信托计划型基金的两种模式，分析其各自利弊和当前需要克服的阻碍，并在此基础上总结出成功开发商业地产基金的要点及建议。 目录 TOC \o 1-3 \h \z \u 一、国内宏观经济背景 1 二、商业地产投资机会分析 2 三、信托开拓商业地产基金投资的战略意义 3 四、商业地产基金设立及发行模式 4 五、商业地产基金的管理及职责分配 5 六、商业地产基金的退出机制 7 七、适合信托的商业地产基金模式分析 7 八、信托商业地产基金发展建议 10 一、国内宏观经济背景 2009年11月18日至今，是国内房地产市场自2008年次贷危机以来最难过的日子，这两年政策的调控可谓愈演愈烈，“国五条”、“国八条”、“新国八条”等一系列调控政策出台，这两年，也是房地产政策最为严厉的两年。 眼下国内宏观经济背景可以概括为：银根紧缩；通胀维持较高水平；经济增速放缓。 图1 国内生产总值与通货膨胀 商业地产投资机会分析 1.市场机遇 （1）投资者需求增多。由于国内较高水平的通货膨胀率与社会高净值者的增多，投资者的投资需求不断增加。在当前住宅市场限购，市场前景不乐观的情况下，商业地产成为投资者的宠儿，投资者对于商业地产的需求不断增加。 （2）国内金融市场经过不断地发展，房地产金融产品市场不断成熟。在刚刚过去的2010年，曾经缓慢成长的房地产基金迎来了一轮蓬勃发展：相关数据显示，截至去年11月，国内共有10支房地产基金成功募集18.59亿美元，基金数量与金额分别为2009年全年水平的5.0倍和3.4倍。 （3）商业地产投资价值大。商业地产投资在国内的房地产市场还有很大的潜力，其具有持续收益和保持现金流稳定的作用。在较高的通胀率和对住宅市场的宏观调控的大背景下，大量流动性流入商业地产，推高了商业地产的市场估值。在这样的高估值的背景下，可以实现较高的开发利润。同时，也以折价收购一些有潜力的不良资产，在成功实施改造、提升租户组合和租金水平后，实现高增值退出。 （4）商业地块地价的溢价水平日益走低。由于宏观调控的持续影响，在土地交易市场上，十几家大中型房企激烈竞价，频频举牌，互不相让的激烈拿地场景在2011年已经成为罕见的景象，“土地流标”、“底价成交”则成为新的关键词。商业地块溢价率也日益走低，在土地拍卖市场上找到优质地价地块的可能性加大。 2.信托自身优势 信托背靠着庞大的综合金融集团——信托集团，有其他金融机构无法比拟的优势。 （1）资金募集优势：强大的第三方信托资金募集渠道。 信托倚靠的综合开拓渠道和私人财富管理，依靠多元化渠道的销售，提供财富管理专业服务，大大增强第三方募集能力。 （2）投资平台优势：规模高速增长。 从2005年到2010年五年间,信托的物业投资业务的累计投资规模高速增长， 2010年单一年度新增规模首次超过100亿元人民币，累计投资规模达266亿元。同时，信托与多家知名房地产开发商都建立了稳固的战略合作关系，为今后的发展打下了坚实的基础。 （3）资产管理平台优势：五大专业管理平台。 商业管理、财务管理、企划综合、工程管理、运营管理，这五个专业管理团队负责统筹和管理投资后项目的整体工作和最终退出，同时在投资阶段支持团队制定资产规划方案，提供市场准确数据。 （4）综合金融平台优势：信托集团拥有的全牌照优势。 信托具有金融全牌照，信托保险拥有的庞大的资金，为基金退出机制提供保障。 三、信托开拓商业地产基金投资的战略意义 1.规模效应 通过一个商业地产基金的一次募集，就可同时投资多个项目，提高投资效率且业务模式可以复制，成为今后扩大管理规模的基石。在商业地产投资的市场竞争中，资产规模是其竞争核心，资产规模有助于提升市场招租及融资能力。同时，可在保险资金偿付能力不足的背景下，另辟蹊径，做大管理规模，占据市场先机。 2.稳定收益 可以使自身业务收入趋于多元化，在不同周期提供稳定收入。作为投资方，获取投资收益；作为管理者，可以获取基金管理费、收购费、资产管理费、开发项目管理费等。 3.品牌发展 商业地产基金成功设立就可以提升信托基金管理形象，为日后其他主动管理型基金做好准备，同时，可以提升信托物业投资开发及资产管理品牌，吸引优质合作伙伴及开发项目。 4.团队培养 专业投资团队从投资管理、运营管理、资产管理拓展至基金管理及开发管理领域，贯穿房地产价值链的专业管理团队构成信托房地产投资的核心竞争力，而这种竞争力的