房地产开发测验重点.docVIP

房地产开发测验重点 ———————————————————————————————— 作者： ———————————————————————————————— 日期： 1、房地产的含义:一般认为，房地产是房产和地产的总称，即房屋和土地两种财产的总称。实际上，真正的房地产是指土地及其地上的定着物、建筑物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。 2、权益：房地产产权包括所有权以及由所有权延伸出来的权利，如土地使用权、地役权、抵押权、租赁权等 3、“三通一平”（指通路、通水、通电和场地平整） “五通一平”（给水、排水、电力、电信、道路等基础设施和场地平整） 4、房地产的特征：（1）位置的固定性和不可移动性（2）差异性、个别性（3）寿命周期长，具有耐久性（4）房地产建设周期长、投资大（5）房地产流动性差、难于变现（6）房地产具有保值增值性(土地增值建筑物保值)（7）房地产用途的多样性（8）相互影响、相互适应性（9）房地产受政策影响性强 -5、房地产开发与经营的含义：是指企业的经营管理者，运用科学的管理理论和方法，对房地产的开发、买卖、租赁、抵押、典当与租售后服务等活动的过程，予以决策、运筹、组织与调控，以保证动态地最优化地实现企业的总目标。 6、房地产开发经营与相关行业主体：1.房地产开发企业：业务主要包括土地的开发建设，房屋的开发建设与经营，城市基础设施、公共设施的开发建设等 2.政府及政府相关部门:开发审批3.金融机构4.建筑承包商5.专业顾问6.消费者或买家7.房地产行业协会 7、房地产开发经营程序 四个阶段：投资机会选择与决策分析阶段、前期工作阶段、建设阶段、租售阶段 八个步骤：提出投资设想、细化投资设想、可行性研究、合同谈判、签署正式协议或合同 工程建设、竣工交用、物业资产管理。 前期工作：获取土地使用权、确定规划设计方案并获得规划许可、建设工程的招标、市政设施的谈判与协议、开工申请与审批、 征地、拆迁、补偿和安置 施工现场的“三通一平” 建设项目的融资 对预建中的项目寻找租售的客户，确定目标市场、租金或售价水平 开发项目的保险事宜洽谈 建设实施阶段开发企业的主要工作是：根据预算进行成本管理,使工程成本不突破预算，解决施工中出现的争议和纠纷，支付工程进度款，批准市场推广，处理开发队伍提出的工程变更问题，实施进度管理，确保工程建设按预先进度计划实施 1、房地产开发经济环境：宏观经济发展形势、居民的收人水平及购买力、资金市场发展形势 房地产开发社会环境：城市人口数量及构成、家庭人口规模及构成、居民的受教育水平及职业构成、城市的历史传统与社会风俗 1、房地产法律法规体系P28 （1）房地产相关法律：《土地管理法》 :加强土地管理《城乡规划法》：规范城市建设用地 《城市房地产管理法》:超过出让约定的动工开发期满一年未开工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%的土地闲置费，满两年的可以无偿收回土地使用权2）房地产行政法规3）房地产部门法规房地产的部门规章制度 *2、政府对房地产市场的干预政策：在国内主要是指党和政府的有关路线、方针、政策、法律和规定等 ，包括：土地供应政策和地价政策、住房保障政策、税收政策、金融政策、政府对房地产市场的监管、限购、二手房政策等。 1、投资地段选择的重点：1、选择有升值潜力的土地：2、地段选择的理论和经验：上风口 发展理论等3、纵览全局选择投资地段 4、积极稳妥，敢于承受地段风险 房地产投资的利处(1)投资收益率较高 (2)具有税收屏蔽效应(3)易于获得金融机构的支持 (4)能抵消通货膨胀的影响(5)提高投资者的资信等级 房地产投资的弊端(1)变现性差 (2)投资门槛较高 (3)投资回收周期较长(4)信息不对称 4、投资决策阶段的风险 ①政策风险②宏观经济风险③区域社会环境风险④开发时机风险 项目实施阶段的风险 (1)工期拖延风险 (2)项目质量风险 (3)开发成本风险 经营阶段的风险 (1)营销策划风险 (2)物业管理风险 (3)其他风险 投资风险的防范：①发生前采取各种预防措施②发生后对损失进行补偿 房地产抵押贷款：是银行或其他金融机构以借款人提供房产或地产作为还款的物质保证的抵押贷款。 1、房地产开发项目投资估算（11种） 土地费用、前期工程费、建安工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、其他工程费、开发期间税费、管理费用、财务费用、销售费用、不可预见费 房地产泡沫：一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的急剧上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新的买者，这些人一般是以买卖资产牟利的投机者，其实对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣。随着价格的上涨，常常是预期的逆转和价格的暴跌，由此通