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房地产估价师理论与方法模拟考试3 ———————————————————————————————— 作者： ———————————————————————————————— 日期： 房地产估价师理论与方法模拟试卷3 　　判断题 　　1、长期趋势法既可以用于预测房地产的未来价格及其走向，也可以用于寻找交易日期修正系数。　　A、对　　B、错 　　2、若估价时点为现在，估价对象的状况却可以是现在、过去或未来。　　A、对　　B、错 　　3、成本估价法又称重置成本法。　　A、对　　B、错 　　4、某宗房地产，收益年期无限，预计每年的总收益稳定为16万元，总费用未来第一年为8万元，此后每年递增2％。该类房地产的资本化率为10％，则该宗房地产的收益价格为60万元。　　A、对　　B、错 　　5、估价时点不一定是现在，也可以是过去或将来。　　A、对　　B、错 　　6、现判定某可比实例的个别因素比估价对象的差2％，则可比实例的个别因素修正系数为100／102。　　A、对　　B、错 　　7、成本法、假设开发法可同时用于评估在建工程的价格。　　A、对　　B、错 　　8、同一宗房地产的价格与租金之间存在转移关系。　　A、对　　B、错 　　9、估价报告书的有效期是相对于估价作业日期而言的，而不是相对于估价时点而言的。　　A、对　　B、错 　　10、房地产价格实质是房地产权益的价格，故其权益在估价中要比物质实体更重要。　　A、对　　B、错 　　11、不论估价目的如何，委托方所委托的估价对象的范围，必须是估价人员应当评估的估价对象的范围。　　A、对　　B、错 　　12、某宗房地产的收益年限为无限年，预计其未来第一年的总收益和总费用分别为30万元和877元，此后每年的总收益和总费用会在上一年的基础上增加2％，该类房地产的资本化率为10％，则该宗房地产的收益价格为275万元。　　A、对　　B、错 　　13、购买年不是预期可获得收益的年限。　　A、对　　B、错 　　14、房地产价格一般来说是由供给和需求决定的，需求减少，则价格会下降。　　A、对　　B、错 　　单项选择题 　　1、某开发商在开发某别墅区时，为增加利润提高了建筑密度和容积率，但结果反而使其别墅的价格下降，这是因为( )。　　A、市场不景气　　B、该别墅区的环境条件变差　　C、该别墅区的单位开发成本降低　　D、开发商获得满意的利润即可 　　2、残余法是依据( )价格。　　A、土地收益求取土地　　B、建筑物收益求取建筑物　　C、房地收益求取房地　　D、房地收益单独求取土地或建筑物 　　3、楼面地价=土地单价÷( )。　　A、建筑层数　　B、建筑覆盖率　　C、绿地率　　D、建筑容积率 　　4、有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块各值50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后值110万元，如果甲地块的使用权人购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人索要的交易双方都是公平合理的正常价格应为( )。　　A、50万元　　B、55万元　　C、60万元　　D、60万元以上 　　5、完好房的成新度一般为( )。　　A、十成新　　B、九到十成新　　C、八到十成新　　D、七到十成新 　　6、某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的7％和8％。某宗房地产交易，买方付给卖方297万元，应交税的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为( )万元。　　A、323　　B、275　　C、273　　D、258 　　7、某临街深度30.48米(即100英尺)的矩形宗地，总价为100万元，根据四、三、二、一法则，该宗地临街前半部分的价格应为( )万元。　　A、50　　B、70　　C、30　　D、40 　　8、同一建筑物若使用性质不同，其年折旧额由大到小的排列顺序为( )。　　A、一般生产用房、腐蚀性生产用房、非生产用房　　B、非生产用房、一般生产用房、腐蚀性生产用房　　C、腐蚀性生产用房、一般生产用房、非生产用房　　D、非生产用房、腐蚀性生产用房、一般生产用房 　　9、土地价格=[房地净收率-( )]÷土地还原利率。　　A、土地净收益　　B、建筑物价格X建筑物还原利率　　C、建筑物总收益　　D、房地费用 　　10、某宗房地产，净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑物资本化率12％，土地资本化率10％，则该宗房地产的总价值为( )万元。　　A、417　　B、500　　C、460　　D、450 　　11、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率为9％，若该类房地产的资本化率为10.8％，则自有资本要求的年收益率为( )％　　A、15.0　　B、15.7　　C、12.