铭信置业河东区项目产品建议及经济测算部分报告127p.ppt

The End感谢铭信置业给予的大力支持及帮助！ 铭信置业河东区项目产品建议及经济测算部分报告127P. 谢谢 首期开发 首期开发市场上接受度比较高的花园洋房产品和部分，树立项目的高端形象，获取客户的认可。 后期开发 后期开发价值较大的地块，形成增长态势，营造不断增长的利润空间。 启动区位置建议 项目一期位置（项目的西地块，紧邻金桥街和南坊沂河大桥，有利于项目形象展示。） 一期规模：43590平米（花园洋房39190，联排别墅4400平米） 项目以花园洋房和部分别墅产品启动市场，奠定项目高端物业形象。 各楼座户型面积表 楼层数 6.5 6 6.5 6 户型编号 A B C D 一层面积 170 160 150 140 二层面积 155 145 140 130 三层面积 140 135 130 120 四层面积 130 125 120 110 五层面积 120 115 110 100 六层面积 170 100 160 85 总面积 885 780 810 685 户型比例 21% 22% 36% 21% 启动区户型配比建议 花园洋房 注：联排别墅平均面积为220平米 联排别墅 构建豪宅的8大体系 本报告回顾 经典法式三段式建筑外立面 园景、河景观赏/景观窗 景中之景/八角窗 屋顶上的天窗/老虎窗 隐蔽式处理/落水管 组团式“大社区，小住区”规划。 水系环绕的别墅岛组团。 人车分流的交通系统 高层局部底层架空 法式皇家园林 凡尔赛广场 中心环绕水系 中心水景+阿波罗驽马雕塑 法式皇家帝皇池 思想者雕塑 马利的骏马雕塑 维纳斯雕塑 欧式景观小品 法式高层洋房 法式别墅 法式花园洋房 法式迷你洋房 法式风情商业街 以女主人和儿童为主力客户的高档会所 游泳池 双语幼儿园 可视对讲系统 24小时摄像监视系统 110周界防越报警系统 120户内报警系统 智能感应卡系统 停车及车库管理系统 金牌物业、人文关怀。 新风系统 EPS保温板+中空玻璃 恒温环境—地暖 降噪系统 健康水环境 外立面的形象能够多大程度的影响项目的价值表现？ 别墅位置选在何处能够实现其价值并能保证销售速度？ 园林景观如何做能够提升项目价值？ 什么样的户型配比能够提高其销售速度？ 陌生区域大盘营销需要什么类型什么档次的配套？ 售楼处环境营造 样板间展示 示范园林展示 合理的开发分期 一期启动产品 一期启动位置及规模 怎样在开发前期塑造项目形象，后期持续实现项目价值？ 产品组合 园林景观 规划布局 建筑风格 物业管理 社区配套 科技建筑 营销环境及启动区 项目估价 项目估价 经济测算 客户对项目所在区域的认可度不高，尚需引导； 愿意接受的住宅单价在2700—3100元/m2之间的比例达到62.5%，可以接受的单价在2500-3000元/m2以上的比例为19.5％。客户对项目区域的心理底价不高； 市场产品价格的接受范围 任何产品的价格，必须反映一定的价值；任何开发商都不希望自己的产品以低于它自身价值的价格出售； 拥有较好的沂河景观资源；区域地段处于城市发展方向，价值潜力大；但目前周边配套不完善。 市场上同类产品的竞争程度 产品自身的价值 估价必须考虑的因素 目前临沂的房地产市场严重供大于求； 竞争趋于白热化，众多瓜分有限的客户资源； 项目周边有帝景湾以及河对面沂龙湾等大量在售竞争项目和潜在项目，竞争压力相当大。 产品的销售周期 开发商推出楼盘，期望能迅速回笼资金、收回开发成本并获取合理的利润 但如果价格期望太高会导致产品滞销，销售周期拉长，各项成本自然增长，最终事与愿违，反而会给企业带来更大的损失 选取可比实例 名称 沂龙湾 城建时代庄园 联合世纪新筑 可比实例 A B C 位置 通达路北段祊河以北，通达路以西 临西五路与北园路交汇处西200米 南坊区，市行政中心南 用途 住宅 住宅 住宅 时点 2009年9月 2009年9月 2009年9月 建筑面积 （万平米） 100 5.72 26.5 价格 （元/平米） 4750 4000 4150 交易情况 正常 正常 正常 住宅估价——花园洋房 因本项目为退台式花园洋房，市场仅有沂龙湾和时代庄园部分花园洋房为同类产品。 联合世纪新筑目前在售的主要是电梯多层，退台花园洋房预计明后年推出。其地段、规划及规模与项目均具有一定竞争性，因此作为可比案例。 市场上其它花园洋房实为多层（如豪森华府），以及已售完（如开元帕缇欧）项目，因此不具备可比实例的条件。 确定修正系数 可比实例中A、B、C均属公开市场交易，交易情况较正常，设估价对象的交易情况指数为100，A、B、C的交易情况指数均为100 交易情况修正 交易日期修正 可比实例的交易日期均为目前价格，无需进行交易日期修正。设估价对象的交易情况指数为100，则A、B、C的