大兴区策划方案.doc

汉韵古风 人文大兴 大兴新区景观带项目区块总体策划方案 安成广告文化传播有限公司 策划部 2011-1-10 具有鲜明文化主题的休闲广场是一种商业地产项目，作为一种开放式的休闲消费场所，已经成为都市休闲旅游的核心项目，成为城市或区域的地标性建筑，成为商业文化和城市文化的重要名片，在城市建设中的地位越来越高了。 休闲商业综合体难点在于文化的活化、休闲业态的市场化、商业地产的盈利化，文化活化是灵魂、休闲业态是关键、盈利模式是核心。大兴新区园林景观带在城市生活广场项目设计中融入关中风情及汉文化主题，使商业建筑本身具有鲜活的生命力，此外还通过新型业态的配置培养出新型的消费意识，激发商业价值提升，带动商业文化策源的二次革命。 第一部分 大兴新区 一、大兴新区概况 大兴新区位于西安城区的西北隅，南起大庆路，北至汉长安城遗址，东至朱宏路-二十六街-北关正街-红庙坡路-星火路-环城西路北段，西至西二环，总规划面积约12平方公里。大兴新区将建设以五金机电贸易业、商贸服务业、住宅房地产业为主导产业的国际化、现代化商住商贸宜居新区。 二、大兴新区休闲商业现状 通过对大兴新区旅游、城市人口、消费结构、城市片区发展以及商业环境、商业市场以及商业地产的综合分析，我们发现大兴新区商业发展呈现出“城市商业名片、文化名片”缺乏，“文化消费”需求凸显，商业网点发展已构成第三产业活动单位的主体、百货零售业占市场主导地位，逐步将形成西安城市西北区域中心等几个特点；商业地产存在开发节奏快、供需不平衡，区域结构差异大、业态结构不合理，次主力店分布零乱、聚集效应不强等问题。 三、大兴新区总体规划 1、新区总体定位 　　 大兴新区位于西安西北门户，以五金机电贸易业、商贸服务业、住宅房地产业为主导产业的国际化、现代化商住商贸宜居新区。 按照市委、市政府的总体要求，以北郊城河退水明渠、陇海铁路为界划分三大板块分步实施。综合改造主要包括市政基础设施建设、生态环境优化、房地产开发、新区公建配套建设、城中村改造与企业搬迁等5方面内容。 周边品质大盘围绕，受城市建设北移因素的影响，区域购房热潮势不可挡，且吸进了大批区域外的购房人群；区域已经发展成为新的移民聚集地，人口的大量引入先期必需性消费占优势；新区未来具备相当的消化能力，发展前景看好。　 2、大兴新区规划总体布局 “两带、三线、九里坊”： 　　 “两带”：一是实施北郊城河退水明渠改造，建成550余亩的大兴公园；二是沿陇海铁路及专用线两侧，建设景观绿化带。 　　 “三线”：沿星火路、大庆路、大兴路对原五金机电商圈整合升级，打造国际五金机电商贸产业集群。 　　 “九里坊”：按两纵三横规划道路干线划分九个社区里坊单元，建设32万人大众精品住宅区。未来四通八达的立体交通路枢纽，地块规划内有天然河道且具备成为城市节点及城市展示面的基本条件。 第二部分 项目规划 区域内众多规模化商业易导致同质化竞争， 通过对项目的SWOT分析，新区版块商业市场承受风险压力较大，对于本项目而言，必须面对市场机会与威胁，区域综合商业的匮乏及配套服务的缺失为本项目提供了较大的发展空间。我们认为只要通过科学的市场定合理的规划布局，使项目优势互补，扬长避短，并制定有效的营销传播策略建立差异化的市场及品牌形象，迅速建立项目认同感，打动目标客户，促成招商，必将确保项目顺利发展。 一、项目地理位置 项目东起星火路、西至西二环（原北郊城河退水明渠沿线），北临大兴东路，总长度约 3000 米，其中一期工程长 1200 米，规划宽度约 43 米。整个地块沿铁路呈两“L”型。该项目地处大兴新区中心位置，但由于社会和历史各方面原因，该区域现为废旧铁路和污水渠，配套设施严重匮乏，建筑密度不大，但环境恶劣，违章搭建情况极为严重，且呈蔓延无序扩张的趋势，急需拆迁改建。 本次规划设计范围为景观休闲带一期工程，东起星火路、西至桃园北路东侧规划路，规划全长 1200 米，规划宽度约 43 米，休闲带南侧和铁路专用线之间留出 8 米安全距离，一期工程总占地面积约 51600 平米。（根据管委会第38次总工办会纪要，将项目北侧宽约 25 米规划路取消，将道路用地纳入休闲带规划范围，在景观带内建一条 8 米左右的景观和消防通道，满足交通要求） 二、项目定位 1、文化定位 城市建设以及园林景观建设是以自然为载体，以文化为核心的规划建设过程。在当前国家逐步调整战略发展格局中文化建设已经逐步被重视，党的十七大报告中明确提出“实施重大文化产业项目带动战略”、“培育文化产业骨干企业和战略投资者”等，都是在党的最高规格的正式文件里首次出现的新概念、新举措。所以，在西安这座古老的历史文化名城，提出以文化为基础的差异化建设是可行的。 由于目前西安市区及周边已经