朝阳星苑营销策划书.doc

PAGE PAGE 15 朝阳星苑策划书 目 录 总 论 项目定位： 价格定位： 项目市场策略及销售周期划分 销售目标： 一 市场分析 1、国家宏观调控对房地产市场的影响 2、汉阳大道片区房地产市场特征 3、竞争性楼盘分析 （一）周边竞争性楼盘项目基本参数表 （二）周边竞争楼盘配套表 （三）营销策略对比表 二 项目SWOT分析 1、项目基本情况 2、项目SWOT分析 S（优势） W（劣势） O（机会） T（挑战） 三 项目定位 1、市场定位建议 2、市场价格定位建议 住宅销售价格的确定（平均价格） 商铺销售价格的确定（市场比较法） 3、目标客户群定位 四 项目推广包装 1、LOGO设计 2、项目推广语 3、VI系列 五 项目营销推广策略 主要工程节点时间拟定 销售阶段时间初拟 1、内部登记期营销推广策划 2、对外咨询登记、排号期 3、入市引导及强销扩张期（2004年10月1日-2005年2月8日） 4、强销持续期 5、尾盘期 承 诺 书 1、住宅销售代理底价： 2、营销代理费： 3、广告费用的收取： 4、业绩考评奖惩： 5、销售宣传内容的承诺： 6、我们将配备专人为开发商和客户办理银行按揭及房产登记入住手续。 7、我们将支付人民币10万元的销售代理质保金和前期包装垫付费用。 附：公司简介 附：公司相关证件影印件 结束语 总 论 项目定位： 定位广告语： 传承文脉 四季庭院 精致 / 精细 / 精品 主导广告语： 四季庭院·开心人家 辅助广告语： 朝阳映晨露 星苑驾红云 四季朝阳里 一生心愿了 价格定位： 住宅价格：内部认购均价 元/平方米；最终均价 元/平方米；全程均价 元/平方米 商铺价格：一楼均价为 元/平方米，二楼均价为 元/平方米 （如果本项目市场定位明确，规划设计卓越，楼盘富于竞争力，且达到复地·翠微新城、南国明珠等项目水平，其销售价在以上价位上可提高200—400元/㎡） 项目市场策略及销售周期划分 第一阶段：集团内部登记期（2004年7月1日－7月31日） 第二阶段：对外认购咨询登记期（2004年8月1日－9月30日） 第三阶段：入市引导及强销扩张期（开盘）（2004年10月1日—2005年2月8日） 第四阶段：强销持续期（2005年3月1日－5月15日）（春节期间2.9－2.28除外） 第五阶段：尾盘期（2005年5月16日－6月10日） （根据开发商工程进度的情况，以上具体时间可再作拟定） 销售目标： 到2005年5月1日，住宅销售达到 元,商铺销售达到 元 一 市场分析 1、国家宏观调控对房地产市场的影响 从近两个月的市场来看，房子显然不如前一段好卖了，部分售楼部即使在双休日也冷冷清清。观望者不仅仅是购房者，也包括开发商。在5月28日的土地挂牌中，“冷场“的局面也印证了国家宏观调控政策的威力。 房地产市场的变化，缘于央行的紧缩银根政策。目前，银行对开发货款、长期货款、流动资金货款、抵押货款及个人按揭等涉及房地产开发的各个环节进行紧缩。这无疑是对中小房地产企业“釜底抽薪”。 值得注意的是高档房、高价房、高层和大面积房（即“三高一大”）的楼盘，因其投资量大，而消费群相对较窄，如果持币观望者增加，企业资金回笼跟不上，不排除开发商采取变相降价的措施。如果这有可能的话，又势必波动房地产市场。 一切征兆都显示：市场的拐点正在出现。毋庸置疑，房地产市场将处于一个充满风险的波动期。 如何在这轮宏观调控的一系列政策作用下，跨越金融信贷和抬高项目开发门槛，是中小型房地产开发企业必须面对的最大最难的关键问题。 结论：整个房地产市场将会出现有价无市的局面，价格不会有明显的起伏，市场热度会有所下降。 2、汉阳大道片区房地产市场特征(详情见附件) l 地价持续上涨，市场连续2年的旺销开始回落 l 项目开发呈精品化、规模化 l 项目以多层为主，小高层受到市场青睐 l 高尚精品楼盘的房价紧追汉口 l 建筑风格主要以欧美为主，大做“绿色”文章 3、竞争性楼盘分析 竞争性楼盘区位分布图 结合项目的地理位置和精品楼盘的定位，特选取复地·翠微新城、金龙花园、绿色晴川、花前树下、阳城景园、琴台颖园为竞争对手。 （一）周边竞争性楼盘项目基本参数表 项目名称 建筑类型 开发商 楼盘位置 占地面积 总建面 容积率 主力户型 主力户型面积 多层/小高层均价 开盘时间 工程进度 销售状况 复地·翠微新城（二） 多层、小高层 复地房产 翠微横路18号 20.01 30 1.5 2*2、3*2 80-140 3300 2004.6.12 封顶 已售30