城镇住宅小区物业管理存在的问题及对策.doc

姓 名 常盛寒 学 号 2012015038 所在学院 人文社会发展学院 年级专业 公共事业管理121班 城镇住宅小区物业管理存在的问题及对策 ——以中牟县爱乡路个别小区为例 【摘要】：随着社会主义经济的发展及城镇规模的扩大，城镇中居住小区的数量越来越多。居民自小区安居乐业，物业管理则显得十分重要。通过对河南省中牟县爱乡路个别小区的物业管理模式进行调研分析，试图挖掘出现阶段城镇住宅小区物业管理存在的一些问题，并针对这些问题提出了一些可行的建议希望能促进和完善城镇住宅小区物业管理的模式和思路，从而更好地服务于广大居民。 关键词：物业管理； 城镇住宅小区； 问题； 对策； 引言 物业管理在三十多年前引入中国，而在中国内地普及则只有20年左右的发展历史，发展速度快与发展历史短的现状导致了物业管理模式不够成熟完备，城镇住宅小区更为明显。因此，我们目前迫切需要对我国的物业管理发展现状进行认真思考分析，针对城镇住宅小区的特点，把握正确的发展趋势，才能更好地发展我国的城镇住宅小区物业管理，才能更好地建设和谐住宅小区。 一．我国物业管理的发展历程 1.1起步阶段（1981年至1994年初） 20世纪80年代初，随着我国改革开放的国策实施，市场经济的产物之一——物业管理才从香港引进。深圳是公认的我国物业管理的发源地，1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳物业管理公司正式成立，随着公司的成立，深圳开始对特区内的涉外商品房实行统一的物业管理，标志着这一新兴行业的诞生。之后，我国现代物业管理从无到有，从沿海到内地逐渐发展起来。 1.2规范化发展阶段（1994年至1999年） 1994年，原国家建设部颁发了《城市新建住宅小区管理办法》，明确指出：住宅小区应当推行社会化、专业化的管理模式。从而正式确立了我国物业管理的新体制，为房屋管理体制的改革指明了方向，并提供了法规依据。此后，我国物业管理开始步入规范化发展轨道。 1.3快速发展和法制化、市场化阶段（1999年至今） 原国家建设部于1999年5月23日在深圳市召开了全国物业管理工作会议，之后物业管理队伍迅速壮大，物业管理市场培育步伐加快，物业管理招标项目明显增多，各项配套政策进一步完善。2003年6月，国务院常务会议通过了《物业管理条例》，该条例作为新时期物业管理行业的纲领性文件，使物业管理的法治建设更加完善，行业方向更加明确。 二．城镇住宅小区物业管理发展现状 我国城镇住宅小区物业管理自1997年左右起步至今，在短短不到20年的时间里，目前正处于市场逐步形成、法规日益完善和行业不断规范的阶段。随着住房制度改革的不断深入，物业管理逐步走进了千家万户，渗透到城镇管理和人民群众生产生活的各个领域，成为社会经济生活的重要组成部分，人们已将更多的改善居住、生活环境，提高生活质量的希望给予物业管理。 物业管理是指受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。目前，我国城镇住宅小区物业管理的发展现状如下： 2.1物业管理规模不断扩大 近十几年来，我国的城镇住宅小区已初步建立起了社会化、专业化、市场化的物业管理格局，并随着我国城镇住房制度改革的深化和城镇化的快速推进而进入了快速发展期。截至2012年，我国物业服务百强企业应收值已达到25734.8万元，同比增长10.2%。物业服务费收入占各类物业服务费总收入的54.9%；商业物业、办公物业和其他类型物业在物业服务收入的占比均有小幅提升，同比分别增加1.1、0.4、0.9个百分点。目前，全国物业管理覆盖面已占物业总量的38%，经济发达的城市已达50%以上，深圳等一线城市已超过95%。 2.2管理服务水平正在提高 由于建设单位物业销售的需要和业主对服务需求的不断提高，物业管理企业只有不断优化资源配置，提升物业管理服务品质，才能在激烈的市场竞争中赢得份额、谋求发展。正是在这种作用下，虽然各地物业管理水平存在发展不均衡，但总体上全国物业管理服务的整体水平却在不断提高，较之以前有了很大的进步和发展。 IS09000/IS04000/OHSAS18000等质量管理体系在物业管理企业内日益普及，物业管理企业对规范化和标准化的研究也不断深入，在人力资源管理、质量控制等企业内部管理环节，管理水平在显著提高。 2.3物业管理逐步走向 法制化、规范化 1994年4月，原国家建设部出台《城市新建设住宅小区管理办法》，该《办法》首次明确规定：住宅小区应当推行社会化、专业化的管理模式。随后，各省、自治区、直辖市也相继