房产经纪人房源的开发.docx

房源的开发 开发的意义原则 房地产中介业是服务业中，需要业务员自行去生产产品，而公司本身并无工厂 或者制造车间来生产和制造产品，所有出售的产品都需要业务员自行去开发来 的，由此可知开发的重要性。开发室经纪人最重要的基本功之一。任何一个成功 的房地产经纪人， 也必定是开发高手。 你所需要的产品， 都需要你自己努力耕耘， 挖掘，然后把它再销售出去。开发是服务客户，认识客户的开始；开发为业绩之 母；开发室生钱的工作；开发可以带动成交，积累客户；开发可以拓展人脉，拥 有较大的客户回馈量。开发也是主动出击，开发做得好业绩自然稳定。因此中介 业务工作首要重点是开拓人际关系及房源，人际关系广泛自然房源信息多。 开发也是房地产交易过程中重要的环节之一，有大量的房源和客源，成交的可 能性也将大大提高。 开发的方式 1、洗盘： 最基本的、最简单的方法、虽然机率不大、但一般都会有效果、这个方法适合初 步入行的经纪人。 2、网络： 网络求房源是公司最大的渠道， 在搜房、 58 同城、赶集网等 房东发的个人房源， 虽然网络上有很多经纪人发的假房源，但 90%都还是真实的。 3、跑盘： 一般在平时带看或业余时间出去走时，多注意周边楼上有没有房东贴出来的单 子；还有一些刚交楼的花园有业主装修是，门口贴有装修许可单，有些有业主电 话。 4、驻守： 在热闹的区域如路口，超市门口，小区门口等派发广告。还可以在某个刚开盘的 小区售楼处驻守，会有大量的买房子的或是观望准备购房者出现，这里会是一个 产生客房资源的集中地。或者某个刚交房的小区门口，会有很多的房东信息可以 采集。 5、熟人介绍： 推销自己，让自己的亲朋好友都知道自己目前在做经纪人，他们或他们的朋友亲 人有房产需求时， 可以在第一时间跟你联系。 每个人的影响力范围清单有： 同事、 同学、同乡、邻居、家人等 a、应主动向（同事、同学、同乡、邻居、家人、朋友等）传达本人和公司的信 息并树立在这些群体中专业经纪人的形象。 b、利用自己良好的服务争得客户的信任，并主动寻求客户的转介绍，转介绍是 经纪人服务最为重要的目标，同时也是最有效的开发方式。 c、应随身携带个人名片，主动向陌生人递卡片，要做到逢人派卡片的习惯。 6、老客户的回访： 对已经成交的或以前未成交的客户进行回访，可能会有新的收获。可能他们的朋 友要买房呢，作为经纪人的我们不要放弃任何一条开发的渠道，推荐自己。从不 同的侧面引导老客户尽可能多的透露小区里的信息。获得更多的房源，在成交一 个单子后，就不要和客户的失去联络，有些客户买房子都是拿来投资的，在成交 后等市场回暖继续联系老客户，问下房子卖不卖？ 7、老房东的回访： 一般按现在的行情，说句幽默点的话，有钱的买房买到限购，所以维护好房东的 关系，拉近距离，房东自然会把自己所有的房源都会告诉你 8、和保安搞好关系： 还有疏通保安和物业（和保安聊天，相互诉苦，发烟，拉家常。尽量表示对他们 工作的配合）等方式。 房源管理和维护 房源管理 房源接进后，首先要充分了解房源的具体信息。 1、房子情况：详细地址、楼层、房型、面积、朝向、装修、家私家电等 2、 价格：价格含不含税、是否净收、底价多少等。 3、 看房时间；什么时候看房方便？看房找谁？ 4、 产权情况：有没有满五年？有没有产权证、 土地证？房产证在手上还是银行？ 如果在银行，还剩多少钱没还？在哪个银行？到时谁出钱去赎证？ 5、 付款方式：要求一次性还是按揭都行？按揭首付多少？ 6、 房东信息：在哪里工作？是买了新房搬走？新房在哪里？等等 7、 售房动机：需要多和房东沟通，了解房东的信息，是否急于出售，是投资置 业还是自用。 房源维护 一、房源维护的目的及重要性 众所周知，我们中介行业赖以生存的基本条件就是 客户和房源 ，由此可以 看出，房源对于我们来说是极其重要的，占了我们生存之本的 50% 每天，都会有大量的房源进入我们的渠道，但是这些房源却存在很多的问 题，例如：有的房源是其他中介的， 有的房源报价不对， 有的房源暂时卖 （租） 不起来等等，这样就给我们接来下的业务操作带来很大的不便，大大的削弱 了我们的工作效率，所以 房源维护 的重要性也就体现了出来。 二、房源维护的周期 房源维护的周期因人而异，没有一个固定的说法，就我个人现在的经验而 已，买卖房源至少五天要维护一次，租赁房源至少两天要回访一次。 三、房源维护的方法及技巧 在房源维护的过程中，房源维护分前期维护和后期维护，我们要针对不同 时期不同类型的房源，采取不同的话术来进行回访 前期维护 前期维护主要是指对于刚刚进入渠道的新房源，进行完善信息的过程，比如详 细地址、楼层、装修、价格含不含税、看房什么时候方便、有没有满五年、有 没有产权证土地证等等，总之，这些信息要越详细越好。 后期维护 在前期