万达广场模式.pdf

万达广场模式，第四代产品是 “城市综合体 ”，核心是订单地产 自从确定了商业模式，万达总部几年前搬进北京，以便对接政府、媒体、商家、金融、人才 资源。事实证明，这条路走对了。 城市综合体是万达多年经营商业地产的基础上，持续发 展并逐步完善的核心产品，主要汇集大型商业中心、高级酒店、写字楼、公寓、住宅和公共 空间等多种建筑功能、业态的大型综合性建筑群。 城市综合体通过将不同的业态融为一体， 有机的整合了商业、 商务及居住等多种城市商业功 能，在业态间形成了良好的互动作用。 在规划设计中， 重视建筑功能分区实现综合体中不同业态的划分与互动， 其中， 以全新理念 打造的商业室内步行街， 使商业中心内的各主力店和中小店铺有机相联， 引导商业中心顾客 合理流动，满足消费者休闲、购物、娱乐为一体的 “一站式消费 ”需求，成为商业中心的灵魂 与纽带，树立了良好的品牌形象。 城市综合体的六大效益和为城市贡献： 一、成为城市新地标 二、完善城市区域功能 三、带动产业结构升级、 四、产生大量就业岗位 五、为地方政府增加税收 六、拉动区域消费需求 依托全国惟一的商业规划研究院、全国性的商业地产建设团队等的支持，万达的 “订单式商 业地产 ”商业模式已基本成熟，其开发项目已经呈现出 “工业化 ”特征，不是一个个建设，而 是一批批复制，保证了万达每拿到一个项目，便可实现快速启动。 拥有大量优质商业资源是万达的又一利器，万达广场的商业大部分为只租不售，拥有 1000 多家签订合作协议的商家， 其中有 50 个左右是大的主力业态， 60-70 个为次主力业态， 这些商家都是 “跟着万达走 ”，万达广场到哪里， 他们就开到哪里， 这种经营模式被称之为 “订 单地产 ”。 万达订单地产的概念，主要是四个方面：联合协议、共同参与、平均租金、先租后建。 其中联合协议是万达的主要特色， 先寻找有意向签约合作的客户， 再根据客户所需拿地、 规 划、修建是万达的开发模式。 订单商业地产在国外是很流行的商业模式， 在拿地之前将主力 店确定好可以避免在商场修建之后若出现硬伤，从而导致招租困难。 为什么万达要有自营的万千百货、 万达院线、 大歌星呢？在中国， 订单式模式并不容易 发展， 主要原因则是中国的市场很容易出现波动， 主力店在还未搬进开业之前， 商家都可能 反悔但不会进行赔偿，因此很多租客比较抗拒这种模式。 事实上，万达从 “订单式商业地产 ”获得的一个好处是资金链的稳定， 一是先谈妥主力店， 等 商场开业的时候，至少有 50% 以上的店面是已经租出，那么租金收益能够确保，万达向来 是满铺开业， 租金更是有保障； 另一方面， 万达将与战略合作伙伴签订的门面协议向银行抵 押，还可获得一笔银行贷款，从而支撑开发所需。这种融资方式，是万达主要的资金渠道。 订单商业模式下的核心竞争力 但对于普通百姓来说，对万达的了解和对万达的铭记却有两个不同的阶段。 1994 年，大连万达成立了中国第一家职业足球俱乐部 —— 万达足球俱乐部，六年里夺下四 个冠军，万达就此一举成名。 2000 年，万达集团急流勇退，彻底离开了足球圈，把全部精 力投入到主业住宅、商业地产开发。至今，其率先开创的 “订单商业地产 ”模式，让万达集团 以新的 “身份 ”再次家喻户晓。 尽管商业地产可以为企业带来丰厚及长远的利润回报， 使企业长久稳序发展， 但它毕竟是一 根难啃的骨头。在进军商业地产的几年里，万达一直在