房地产毕业设计.doc

PAGE PAGE 33 目录 TOC \o 1-2 \h \z \u 1 总论 1 1.1 项目提出的背景 1 1.2 项目可行性研究的依据 1 1.3 项目概况 2 1.4 项目开发建设的预期目标 4 1.5 项目开发建设条件 5 1.6 项目投资估算 5 1.7 项目进度计划 5 1.8 结论及建议 5 2 市场分析与预测 6 2.1郑州房地产市场特点分析 6 2.2郑州房地产市场运行情况分析 7 2.3购买力分析 8 2.4郑州房地产市场的展望 10 2.5 SWOT分析 11 3 建设条件 12 3.1 开发项目用地状况 12 3.2资源供给及外部协作条件 12 4 规划设计方案 13 4.1 规划设计方案的指导思想 13 4.2 规划设计方案的原则 13 4.3 建筑规模及规划设计方案 14 5 项目组织机构及运行机制 18 5.1项目组织机构 18 5.2运行机制 19 6 项目实施进度 20 7 营销方案 20 7.1项目定位 20 7.2 营销方式与策略 23 7.3 租售计划 25 8 投资估算及资金筹措 25 8.1 项目建设的投资估算 25 8.2资金筹措与使用计划 26 9 财务评价 26 9.1盈利能力分析 26 9.2偿债能力分析财务评价 27 9.3盈亏平衡分析 27 9.4敏感性分析 28 9.5财务评价结论 28 10 风险分析 28 11 存在的问题及建议 29 12 附表与附图 30 结论 31 致谢 32 参考文献 33 附表1总投资估算表 附表2项目进度计划表 附表3资金投入表 附表4收入估算表 附表5利润分配表 附表6还本付息表 附表7销售税金及附加估算表 附表8资金来源运用表 附表9全部投资净现金流量表 附表10资本金流量表 附表11项目总投资使用计划与资金筹措表 附图1绿城新景平面布置图 1 总论 1.1 项目提出的背景 1.1.1政策环境 　　中央经济工作会议提出了涉及房地产业的政策方针总共有三个方面：一是进一步推进房产税改革试点；二是抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作；三是坚持房地产调控政策不动摇。同时，把调控目标由“遏制房价过快上涨”正式升级为“促进房价合理回归”，这是中央首次提出带有压低房价的调控策略。因此，2012年严控房地产的政策环境仍将维持。 1.1.2经济环境 　　2011年12月14日，中央经济工作会议召开，指出2012年的经济社会发展要突出把握好稳中求进的工作总基调。要继续积极的实施稳健的货币政策和财政政策，保持经济平稳较快发展，保持宏观经济政策和物价总水平的基本稳定。要着力扩大内需，特别是消费需求，合理增加城乡居民特别是低收入群众收入。宏观经济的持续较快发展，为居民收入的稳定增长提供了有力的保障，这将进一步增强居民的购买力，也为房地产市场的平稳健康发展提供了有力的支撑。 1.1.3资金环境 2011年，央行连续多次加息和上调存款准备金率，在流动性趋紧的情况下，中小型房地产企业取得贷款的难度增加。同时，销售低迷也使得房地产企业回笼资金放缓。虽然11月底，存款准备金率三年来首次下调，中共中央政治局会议也提出实施积极的财政政策和稳健的货币政策，但在2012年初召开的中央金融工作会议没有提出针对房地产的政策，因此2012年房地产行业的融资情况仍不容乐观。并且住建部12月23日表示，2012年要严格的实施差别化住房信贷、税收政策，支持居民合理的购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求，预计2012年针对刚需购房的按揭贷款政策会比去年宽松。 1.2 项目可行性研究的依据 (1)《郑州城市居住区规划设计规范》 (2)《郑州市规划管理条例》 (3)《中华人民共和国城市规划法》 (4)《工程建设标准强制性条文》 (5)《住宅建筑设计标准》 (6)《郑州市城市规划管理局地块规划设计条件》 (7)《房地产开发项目经济评价方法》 (8)《建设项目经济评价方法与参数》 (9)《郑州市房地产开发项目资本金制度管理办法》 (10)《投资项目评估方法与实务》 (11)《郑州城市房地产开发经营管理条例》 (12)郑州市商品房销售管理办法 (13)《住宅设计规范》 (14)《郑州市城市规划建筑管理技术规定》 (15)《城市道路和建筑物无障碍设计规范》 (16)《建筑设计防火规范》 (17)《郑州市建设项目城建费用统一征收办法》实施细则 (18)必威体育精装版《河南省工程建设其它费用定额》 (19)最