房地产开发与经营的概念与基本内容.doc

花桥房产 /sell/selllist_-a36.aspx 房地产开发与经营的概念与基本内容 房地产开发主要指：获取土地-查看规划-前期估价。经营主要指：房地产中介 土地-房产-房产的买卖-房产金融等 简述我国现有土地的三大分类？ 土地分类是根据土地的性状、地域和用途等方面存在的差异性，按照一定的规律，将土地归并成若干个不同的类别。 按照不同的目的和要求，有不同的分类。我国的土地目前大致有三种分类： （1）按土地的自然属性分类，如按地貌、植被、土壤等进行分类； （2）按土地的经济属性分类，如按土地的生产水平、土地的所有权、使用权等进行分类； （3）按土地的自然和经济属性以 及其他因素进行的综合分类，如土地利用现状分类。 从我国的实际情况出发，同时借鉴国外一些发达国家的经验，国家新颁布的《土地管理法》，科学地将我国土地分为三大类，即农用地、建设用地和未利用地。《土地管理法》定义：农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。 为了更有效地管理土地，在上述三种分类的基础上，我国土地管理工作者又将土地作了更进一步的分类，其方法是按照《土地利用现状调查技术规程》中使用的土地利用现状体系，根据土地的用途、利用方式和复盖特征等因素，将我国土地分为了8大类、46小类。8大类土地是：耕地、园地、林地、牧草地、居民点及工矿用地、交通用地、水域、未利用土地。 （1）耕地是指种植农作物的土地，包括新开荒地、休闲地、轮歇地、草田轮作地；以种植农作物为主间有零星果树、桑树或其他树木的土地； 耕种三年以上的滩地和海涂，耕地中包括南方宽小于1.0米，北方宽小于2.0米的沟、渠、 路和田埂。 耕地中又分出灌溉水田、望天田、水浇地、旱地和菜地5个二级地类。 （2）园地是指种植以采集果、叶、 根茎等为主的集约经营的多年生木本和草本作物，复盖度大于50％，或每亩株数大于合理株树大于合理株树70％的土地，包括果实苗圃等用地。 （3）林地是指生长乔木、竹类、灌木、沿海红树林的土地，不包括居民绿化用地，以及铁路、公路、河流沟渠的护路、护草林 。 　　林地又分出有林地、灌木林、疏林地、未成林造林地， 迹地和苗圃6个二级地类。 （4）牧草地是指生长草木植物为主，用于蓄牧业的土地。草本植被复盖度一般在15％以上、干旱地区在5％以上 ，树木郁闭度在10％以下，用于牧业的均划为牧草地，包括以牧为主的疏林、灌木草地 。牧草地又分出天然草地、改良草地和人工草地3个二级地类。 （5）居民点及工矿用地是指城乡居民点、独立居民点以及居民点以外的工矿、国防、名胜古迹等企事业单位用地（包括内部交通、绿化用地）。 居民点及工矿用地中又分出城镇居民点、农村居民点、独立工矿用地、盐田和特殊用地5个二级地类 。 （6）交通用地是指居民点以外的各种道路（包括护路林）及其附属设施和民用机场用地。 交通用地中又分出铁路、公路、农村道路、民用机场、 港口码头5个二级地类 （7）水域是指陆地水域和水利设施用地， 不包括泄洪区和垦植３年以上的滩地、海涂中的耕地、林地、居民点、道路等。 水域用地中又分出河流水面、湖泊水面、水库水面、坑塘水面、苇地、滩涂、沟渠、水工建筑物、冰川及永久积雪9个二级地类。 （8）未利用土地是指还未利用的土地，包括难利用的土地。 未利用土地中又分出荒草地、盐碱地、沼泽地、沙地、裸土地、裸岩石砾地、田坎和其他8个二级地类。 *现今房产企业的资质有哪四种？如何鉴定？ 房地产企业专业经济技术素质、管理素质、资本数额、企业经历和业绩的综合体现。 对房地产企业进行资质管理，对于保证房地产企业依法规范的从事开发经营活动，维护房地产市场正常的经济秩序，确保企业素质的不断提高，是一项极为重要的措施。 我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度。总体而言，目前我国房地产开发企业资质等级可划分为五个级别，即一级、二级、三级、四级和暂时级或临时级。一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围内承揽房 地产开发项目； 二级资质的房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定。如湖北省建设厅规定，二级资质的房地产开发企业承担的开发建设项目建筑面积限定在25万平方米以下，可以在全国范围内承揽房地产开发项目； 三级资质的房地产开发企业可以承担建筑面积10万平方米以下的开发建设项目，并限定在本市（州）行政区域内承揽房地产开发项目； 四级资质的房地产开发企业可以承担建筑面积4万平