房地产估价——第四章市场比较法（PPT61页）.ppt

市场比较法 §4-1 市场比较法概述 一、基本概念 二、理论依据 三、应用条件 四、不适用对象 五、市场比较法估价步骤 §4-2 可比实例的选择 （二）收集资料的内容 （三）收集资料的途径 二、选取可比实例 三、建立价格可比基础 举例 §4-3 各项修正计算 （二）造成成交价格偏差的因素 6、交易税费非正常负担的交易 （三）交易情况修正的基本公式 交易税费非正常负担的价格修正 举例 二、交易日期修正 ②环比指数(在一个价格指数数列中，每个指数都以计算期的前期为基期而计算的价格指数。 ) 2、价格变动率法 例4-7： 例4-6： 三、区域因素与个别因素修正 1、直接比较法 例 题 2、间接比较法 该项修正也可称为房地产状况修正 四、求取比准价格 （二）求取方法 3、中位数 §4-4 市场比较法运用举例 比较因素分值表 比准价格计算表 比较因素分值表 比准价格计算表 比准价格计算表 例2 （1）建立价格可比基础 （2）计算比准价格 补充习题 ××路××弄××号××室房地产价格评估 2、可比实例与估价对象比较 3、比较因素分值 4、计算比准价格 习题1 习题2 习题3 习题4 习题5 习题5 第四章 市场比较法 98 99 102 100 状况分值合计 98 97 105 100 层次 100 105 95 100 朝向 101 103 97 100 建筑物成新 100 95 105 100 环境景观 97 99 102 100 交通通达度 102 100 98 100 商服繁华度 实例C 实例B 实例A 估价对象 比较因素 第四章 市场比较法 习题5 比准价格 100/98 100/97 100/105 层次 100/100 100/105 100/95 朝向 100/101 100/103 100/97 建筑物成新 100/100 100/95 100/105 环境景观 100/97 100/99 100/102 交通通达度 100/102 100/100 100/98 商服繁华度 日期修正 情况修正 交易价格 实例C 实例B 实例A 第四章 市场比较法 习题5 -2% 5% -3% 个别因素 -2% 3% 2% 区域因素 2% 0% -5% 交易情况 2005年6月初 2005年1月初 2004年11月初 成交日期 5000元/平方米 600美元/平方米 4500元/平方米 交易价格 实例C 实例B 实例A 第四章 市场比较法 教材案例一 估价时点：2005年9月初 2004年 6月初 2005年 3月初 2005年 9月初 1% 1.5% 24 78 2003年8月 13500 实例D 28 80 -2% 2003年10月 15800 实例C 21 24 22 个别因素 73 77 83 区域因素 交易情况 2005年1月 2004年8月 2004年5月 成交日期 15080 14500 16000 交易价格 实例E 实例B 实例A 第四章 市场比较法 教材案例二 估价时点：2005年3月 2003年 2004年 2005年 1.5% 2.5% 2% 78 9 实例D 80 9 实例C 100 10 10 10 10 10 标准分 73 77 83 79 状况分值合计 ………….. 商业服务 10 环境景观 9 市政设施 8 交通便捷 8 8 10 9 地段等级 实例E 实例B 实例A 估价对象 比较因素 第四章 市场比较法 区域因素比较 （一）修正的内容 1、区域因素 交通、繁华程度、噪声、景观、城市规划…… 2、个别因素 面积、建筑结构、形状、临街状态、位置、地势、 土地使用权年限…… 第四章 市场比较法 （二）修正的目的 使可比实例价格成为估价对象房地产所处地区的区域因素和其个别因素下的价格 （三）修正的方法 区域因素修正的公式： 对象区域下的价格=可比实例价格×区域因素修正系数 ? 个别因素修正的公式： 对象个别因素下的价格=可比实例价格×个别因素修正系数 第四章 市场比较法 三、区域因素与个别因素修正 区域因素与个别因素直接比较分值表 因素 估价对象 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C 区域因素 商服繁华度 100 ? ? ? 交通通达性 100 ? ? ? 环境景观 100 ? ? ? …… 100 ? ? ? 小计 1000 ? ? ? 个别因素 建筑物结构 100 ? ? ? 建筑物成新 100 ? ? ? 临街状况 100 ? ? ? …… 100 ? ? ? 小计 1000 ? ? ? 第四章 市