公共秩序维护管理-物业管理行业培训.ppt

公 共 秩 序 管 理 服 务 山东物业管理专修学院 卢 霄 email:yzluxiao@126.com 中物协[2008]1号文件 中国物业管理协会下发中物协[2008]1号文件。文件中建议，今后物业服务企业对从事物业管理区域内的秩序维护和协助开展安全防范的工作人员使用“秩序维护员”称谓，而不再使用“保安员”的称谓。 案例1：业主小区内遭歹徒劫杀 保安逃跑物业服务企业被判罚6万 北京市海淀区玉海园小区业主张锐在小区小南门处被人捅死，保安张永强在目击有人打斗的情况下，因为害怕而溜走，且没有向警方报案。 据张锐的父亲张文国说，事发当晚，附近的客户找张锐去维修电脑。再次见到张锐时，他已经倒在血泊中，“好多好多的血，气都不出了。”张文国自己拨打了110和120，但儿子终因失血性休克而死亡。 案例1：业主小区内遭歹徒劫杀 保安逃跑物业服务企业被判罚6万 附近住户刘东（化名）证明，他当时路过，看到有人打架，还对一旁的保安说，“你怎么不去管。”但保安没应声。 事发第二天，当地居委会一位大妈闲聊中向保安张永强问起此事，小张说他当时确实看到了，可是因为害怕就没管。大妈在后来的庭审中，也出庭就此作证。此后不久，张永强辞去了保安工作，下落不明。 案件争论焦点 小区刑案由谁担责 庭审中双方争论的焦点是，谁该为张锐之死负责 物业服务企业的观点 该为张锐之死承担法律责任的是杀害他的凶手，而不是物业公司。在法律上张锐死亡的原因是凶手的犯罪行为。 歹徒能够进入小区并不表明物业公司未尽到职责，保安不具备分辨好人与坏人的能力。而且，张锐遇害是一个突发的刑事案件，作为保安也不具备制止突发刑事案件的能力。 玉海园小区的小南门不是小区的主要出入口，依据北京市居住小区物业管理服务标准，公司没有义务在小南门设保安。 死者家属的观点 正是因为保安的不尽责、置之不理，才导致儿子在被扎后1个小时才被送到医院，耽误了最佳抢救时间。“送到医院时，孩子的血都要流干了，医生说哪怕早10分钟都有生还的希望。” 他认为物业服务企业应该对孩子的死承担全部责任。如果他们在发现打斗时上前制止、报警甚至在儿子被扎后及时拨打120，儿子都不会死。 法院判决 海淀法院对发生在玉海园小区的这起因刑事案件引起的物业纠纷做出一审判决，物业公司被判20%的补充赔偿责任，张锐父母因此获赔6万余元 依据相关司法解释，本案中，造成张锐死亡的直接原因是歹徒行凶，也就是第三人的侵害行为，现案件尚未侦破，侵害人也没有发现。物业公司作为安全保障义务人也有过错，应当在其能够防止或制止侵害的范围内，承担相应的补充赔偿责任。据此，判定物业对张文国夫妇因张锐死亡所受损失承担20%的补充赔偿责任。 案例分析 张锐的案件是人身损害赔偿案件，被告要不要担责，主要是看它在本案中有没有过错。法院审理还要看物业管理合同有没有对保安服务的内容作特别约定，如果没有，法院可以认定，物业公司所负的保安义务只是维护公共秩序的防范性活动。 案例分析 物业公司提供的保安服务不是治安保障服务。它的义务主要体现在业主和物业公司的物业管理合同中。在本案中，双方签订的物业管理合同中，保安服务的内容为：维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤。服务质量中对保安的要求为：24小时巡查，责任到人。 这个合同没有对保安服务的内容作特别约定，依照物业管理的相关法规，法院可以认定，物业公司所负的保安义务只是为维护公共秩序的防范性保卫活动。也就是说，如果保安没有发现张锐和人打斗并被捅死，物业公司不用承担责任。但是，在本案中有一个特殊的情节，保安张永强发现了打斗，却置之不理。根据物业管理合同，物业在履行保安服务过程中存在过错，应承担相应民事责任。 小区物业的安保义务究竟有多大 保安应负何种程度的责任，主要是以其是否尽到合同约定的义务来区分，但目前物业管理合同中关于保安的内容，一般都比较笼统，而且都是物业单方制定。 保安只有维护本物业区域内的公共秩序等职责，物业费中也包括公共秩序维护费，但这个费用是用于对公共区域的秩序维护，业内称“红线以里、户门以外。”在这个范围内的秩序维护保安是责无旁贷的。但刑事案件和其他事件不同，是突发的，无法预知的。保安也不是警察、武警，个人素质、能力方面都很有限，在应对各类突发事件时，反应也会有所差异 律师建议 “物业安保合同切忌笼统” 　 由业委会会同物业服务企业细化合同，附加刑案保安所负责任　 “保安合同”签订的原则是越细越好，而且一定要由业主委员会同物业签订。将细化的合同条款附加在原合同上，以此保护自身的利益。比如保安在小区内设几个岗，多长时间轮岗，在小区内一天的巡查次数，小区内监控录像保留多久，是不是只有持许可证者才许进门，无证者如何办理等等。 物业服务保安员更名的意义所在 “公共秩序维护员”是对法规规定的准确描述 习惯称谓易产生